1、单项选择题  职工以成本价购买的公有住房产权归（）

A.单位所有
B.居委会所有
C.个人所有
D.国家所有

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本题答案：C
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2、问答题  简述土地增值税的免税规定。

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本题答案：有下列情形之一的，免征土地增税：（1）纳税人建造普通标
本题解析：试题答案有下列情形之一的，免征土地增税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20％的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的厉地产；（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上的免征（居住满3年以上、5年以下的减半征收）。

3、单项选择题  在私房买卖中，以下说法正确的是（）

A.房屋所有人出卖已出租房屋，须提前3个月通知承租人
B.买卖双方不能自行议定买卖价格
C.房屋所有人出卖共有房屋，可以不提交共有人同意的证明书
D.对享受国家补贴廉价购买的城市私有房屋，可以出卖给原补贴单位或政府房地产行政管理部门以外的人

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本题答案：A
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4、单项选择题  在土地承包期内，某集体经济组织欲调整本组织成员甲、乙两人承包经营的土地，则需要()。

A.经村民会议1/2的以上同意
B.经村民会议1/2的以上同意，并报乡(镇)人民政府批准
C.经2/3以上的村民代表同意
D.经2/3以上的村民代表同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准

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本题答案：D
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5、单项选择题  房地产抵押权人对抵押物不享有（）

A.优先受偿权
B.物上代位权
C.占有使用权
D.保全担保价值权

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本题答案：A
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6、问答题  简述《土地管理法》对于占用耕地补偿制度的规定.

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本题答案：《土地管理法》规定：“省、自治区、直辖市人
本题解析：试题答案《土地管理法》规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量和质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门、农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后新开垦耕地数量不足以补偿所占用耕地数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。”《土地管理法》还规定：“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的．应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”

7、单项选择题  共有人对共有的房屋性质存在争议，其处理原则是（）

A.共同共有
B.按份共有
C.如果不能证明房屋是按份共有，应认定为共同共有
D.如果不能证明房屋是共同共有，应认定为按份共有

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本题答案：C
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8、单项选择题  外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以（）

A.延期办理
B.委托中国某机关代为办理
C.委托中国律师代为办理
D.不予办理但承认其产权

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本题答案：C
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9、单项选择题  某村村民刘某想要申请一处宅基地用于建房，特向某律师事务所王律师咨询，以下咨询意见中，正确的一项是()

A.农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府批准，报县级人民政府备案
B.农村村民建住宅，应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续
C.农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府土地管理部门批准
D.刘某一户只能拥有一处宅基地，刘某将其住房出卖后，再申请宅基地的，只有在交纳相当于土地出让金的款额后，才能予以批准

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本题答案：B
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10、问答题  房地产中介服务机构的设立条件。

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本题答案：（1）有自己的名称、组织机构。（2）有固定的服务场所。
本题解析：试题答案（1）有自己的名称、组织机构。（2）有固定的服务场所。（3）有必要的财产和经费。（4）有足够的专业人员。

11、问答题  简述依法收回土地使用权的情况。

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本题答案：依法收回土地使用权的情况包括：
（1）出让年
本题解析：试题答案依法收回土地使用权的情况包括：
（1）出让年限届满而朱续期；
（2）根据社会公共利益的需要而提前收回；
（2）因逾期开发而被无偿收回等等。

12、单项选择题  房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是（）

A.同级人民法院
B.上级房屋拆迁管理部门
C.同级人民政府
D.同级人民检察院

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本题答案：A
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13、问答题  比较拍卖与招标的异同。

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本题答案：拍卖与招标的不同是：（1）拍卖是按“价高者
本题解析：试题答案拍卖与招标的不同是：（1）拍卖是按“价高者得’’确定受让人，招标是按最优者得确定受让人，招标中最高标价不一定赢得竞投，还要综合考察其他条件，如规划设计方案。（2）招标方式中，各投标人互不知道他方所提竞投条件，投标人也只有一次投标机会，投标书一旦投出，不能随意更改，而拍卖则是各应买者之间的公开竞投，报价可以随时提高。

14、单项选择题  房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权（）

A.只转让房屋所有权
B.只转让土地使用权
C.同时转让
D.可由转让合同约定

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本题答案：C
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15、问答题  土地使用权的特征。

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本题答案：（1）权利的派生性。（2）客体的有限性。（3）取得的法
本题解析：试题答案（1）权利的派生性。（2）客体的有限性。（3）取得的法定性。（4）使用的期限性。

16、问答题  简述对外商投资成片土地开发经营的必要限

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本题答案：主要包括以下几方面：
（1）向外商出让的只是
本题解析：试题答案主要包括以下几方面：
（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。
（2）出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。
（3）开发企业依法自主经营管理．但在具丌发区域内没有行政管理权。
（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及具经营活动．须遵守我国法律、法规。

17、多项选择题&nbs p; 甲公司与乙公司就甲享有所有权的某大厦以及该大厦占用范围内的国有土地使用权达成了转让协议，于此，甲乙两公司应当如何做?()

A.签订书面的转让合同
B.向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记
C.向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，并凭变更后的土地使用权证书向同级人民政府房地产管理部门申请房产所有权变更登记
D.该房地产转让给乙公司后，原土地使用权出让合同中载明的权利和义务随之转移到乙公司，由乙公司享有和承担

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本题答案：A, B, D
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18、单项选择题  住房公积金贷款风险的承担人是（）

A.申请人
B.申请人所在单位
C.政府财政部门
D.住房公积金管理中心

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本题答案：D
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19、单项选择题  甲公司非法占用耕地，构成犯罪，可对甲公司判处的刑罚是（）

A.罚款
B.没收财产
C.罚金
D.没收违法所得

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本题答案：C
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20、名词解释  经济适用住房

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本题答案：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资
本题解析：试题答案是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

21、单项选择题  无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时，公有房屋产权人可以收回住宅，该期限是（）

A．3个月
B ．6个月
C．1年
D．2年

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本题答案：B
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22、单项选择题  对房地产行政管理相对人的行政处罚措施可以单独适用，也可以合并适用。但对行政管理相对人的同一个违法行为，不能施行罚款的次数为（）

A.2次以上
B.3次以上
C.4次以上
D.5次以上

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本题答案：A
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23、问答题  违反《城市房地产管理法》应承担法律责任的情形主要有哪些？

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本题答案：（1）违法出让土地使用权的责任。（2）擅自从事房地产开
本题解析：试题答案（1）违法出让土地使用权的责任。（2）擅自从事房地产开发经营、中介服务的责任；（3）违法转让房地产的责任；（4）违法预售商品房的责任；（5）违反规定交付房屋的责任；（6）违法收费的责任

24、单项选择题  某甲自有房屋1间，1995年5月1日甲与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日，丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将出卖该房的情况告知了乙。至11月7日，乙没有任何答复。甲与丙协商以5万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方尚未办理房产变更登记前，甲遇丁，丁愿以6万元买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即办理了房产变更登记手续。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。就该房屋租赁关系而言，下列表述哪些是正确的?

A.该房为私房，甲有权自由出租，无须向房屋管理部门登记备案
B.房屋租金由甲乙自愿协商确定，法律并无最高数额限制
C.甲将房屋卖给他人后，若新房主不愿意继续出租，则其有权要求终止原租赁合同
D.甲乙均为自然人，故该租赁合同可以采用书面形式，也可采取口头形式

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本题答案：B
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25、多项选择题  农民王某未经批准在自家住宅前耕地上新建一栋二层楼房。依土地管理法的有关规定，县人民政府对王的行为有权作出哪些处罚?

A.责令退还非法占用土地
B.限期推倒拆除新建房屋
C.罚款
D.没收非法占用土地上的新建房屋

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本题答案：A, B
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26、多项选择题  某市土地管理部门发现某县A公司存在违反《土地管理法》的行为，某县土地管理局却不给予行政处罚，作为某县土地管理局的上级部门，某市土地管理部门可采取下列哪些措施?

A.直接对A公司进行行政处罚
B.责令某县土地管理局作出行政处罚决定
C.给予某县土地管理局的负责人行政处分
D.向某市人民政府的行政监察部门作出行政处分建议书，建议对某县土地管理局的负责人予以行政处分

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

27、单项选择题  外商投资企业房产的共有人对一致同意的共有房产的买卖、交换负有的责任是（）

A.共同责任
B.按份责任
C.连带责任
D.无限责任

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本题答案：C
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28、问答题  试论述物业管理服务企业的法律地位。

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本题答案：物业管理服务企业作为独立的企业法人，一般以公司形式出现
本题解析：试题答案物业管理服务企业作为独立的企业法人，一般以公司形式出现。但物业管理服务企业的业务来源于业主的委托，又通过服务对物业实施管理服务，这种关系决定了物业管理服务企业独特的法律地位。
（1）物业管理服务企业依合同实施物业管理在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理服务企业实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业企业来提供服务性管理。
（2）物业管理服务企业是独立的企业法人物业管理服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有行政隶属关系。
（3）物业管理服务企业与业主委员会合作．在管理物业的过程中物业管理服务企业经常要和业主委员会发生联系，由此而产生了它们之间的合作关系。一般来说，委托合同中规定了物业管理服务企业和业主委员会的权利和义务，这些都是双方之间合作关系的表现。

29、问答题  试述公房出售的特点及售后公房共有关系的特点。

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本题答案：公房出售的特点：
（1）公房出售的对象是家庭
本题解析：试题答案公房出售的特点：
（1）公房出售的对象是家庭。（2）公有住房的售价为成本价或标准价。（3）公有住房的购买者享受优惠政策。售后公房共有关系的特点：（1）以家庭身份关系为前提。（2）对售后公房的处分应征得全体成员的同意。（3）各个家庭成员不得转让共有权或在共有权上设定负担。（4）各个家庭成员对售后公房所发生的债务承担连带责任。

30、单项选择题  吸收外商投资进行成片开发土地，其项目建议书的组织编制者为（）

A.乡镇人民政府
B.市、县人民政府
C.省、自治区、直辖市人民政府
D.国务院

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本题答案：B
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31、问答题  简述国有土地使用权出让的特征。

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本题答案：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地
本题解析：试题答案（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府土地管理部门为代表。称为出让人，另一方是自然人或法人，称为受让人。
（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。土地使用权出让的最高年限规定为：居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年．商业、旅游、娱乐用地40年。

32、多项选择题  假设甲公司与乙公司签订土地使用权转让合同，但尚未变更土地使用权变更登记。1年后，在合同约定的转让金支付期到来之前，甲公司又与丙公司签订土地使用权转让协议，双方亦办理了土地使用权变更登记。乙公司提出异议。对此情况的下列说法，正确的是哪些?

A.由于甲公司与乙公司的土地转让合同签订在先，故丙公司不能得到该土地使用权
B.由于乙公司对土地使用权属提出异议，故丙公司的土地使用权变更登记应予撤销，待查清事实后一再予确认登记
C.丙公司已有效取得该土地使用权
D.乙公司现在只能主张债权保护，而不能取得土地使用权

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本题答案：C, D
本题解析：暂无解析

33、多项选择题  划拨是取得国有土地使用权的方式之一。下列关于划拨土地使用权的表述，哪些是正确的?

A.划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用
B.划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手续
C.划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租
D.以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家

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本题答案：A, D
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34、单项选择题  相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。这表明了处理相邻关系应遵循（）

A.有利生产原则
B.方便生活原则
C.公平合理原则
D.团结互助原则

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本题答案：C
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35、多项选择题  20世纪80年代初以前，我国住房制度的特征主要包括（）

A.国家包
B.福利性
C.低租金
D.供给制
E.等级制

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本题答案：A, B, C, D, E
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36、单项选择题  在下列房地产交易中，属于三级市场的是（）

A.土地使用权的出让 
B.土地使用后的抵押 
C.土地出让后的开发 
D.土地出让后的抵押

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本题答案：B
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37、单项选择题  某单位非法转让土地，并获非法所得5000万元人民币，则其所面临的最高罚款额为人民币（）

A.1000万元
B.1500万元
C.2500万元
D.5000万元

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本题答案：D
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38、问答题  国务院在房地产管理方面的权限。

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本题答案：国务院领导和管理全国城乡建设。《土地管理法》规定，土地
本题解析：试题答案国务院领导和管理全国城乡建设。《土地管理法》规定，土地为全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国家对全国土地实行宏观调控，包括：（1）批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及批准省、自治区人民政府审查同意后上报的省、自治区人民政府所在地的市，人口在100万以上的城市和国务院指定的城市的土地利用总体规划；（2）批准征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的；（3）其他法定的权限。国务院制定全国城镇住房的基本制度、统一政策。国务院设立建设行政主管部门、土地行政主管部门。他们依照国务院规定的职权划分，管理全国城乡房地产工作。

39、单项选择题  房地产相邻权的主体可能是（）

A.两个或两个以上房地产所有人
B.一个房地产所有人
C.一个房产所有人
D.一个地产使用人

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本题答案：A
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40、单项选择题  所有人对房屋的实际控制体现的是（）

A.占有权
B.使用权
C.收益权
D.处分权

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

41、问答题  土地使用权终止的原因及其后果.

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本题答案：（1）因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止
本题解析：试题答案（1）因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。
（2）土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿
（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满2年来动工的，国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外。
（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。土地灭失是指因地震、海平面升高、火山爆发、泥石流等自然灾害而造成的土地性质改变或地貌的改变。

42、多项选择题  下列说法错误的有哪些?

A.公路经核准报废的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权
B.以出让等有偿方式取得国有土地使用权的建设单位，按国务院规定的标准缴纳土地使用权出让金等费用后，方可使用土地
C.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地经乡级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得
D.县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由国务院土地行政主管部门根据国务院有关规定确定

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本题答案：C, D
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43、单项选择题  仲裁区别于诉讼和行政处理的根本特征是（）

A.自愿
B.独立
C.公正
D.及时

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本题答案：A
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44、单项选择题  房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（）

A.货币工资
B.实际工资
C.实物工资
D.补发工资

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本题答案：A
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45、问答题  简述房产税的减免。

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本题答案：对以下情况可免征房产税：（1）国家机关、人民团体、部队
本题解析：试题答案对以下情况可免征房产税：（1）国家机关、人民团体、部队自用的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产；（5）财政部批准免征税的其他房产。

46、问答题  简述房产税的纳税人、征税范围和计税依据。

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本题答案：（1）房产税的纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个
本题解析：试题答案（1）房产税的纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税义务人。产权出典的，承典人为纳税义务人。产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定或租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。（2）房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市以市行政区域（含郊区）为征税范围；县城以县城镇行政区域（含镇郊）为征税范围；建制镇以镇人民政府所在地的镇区（不包括所辖的行政村）为征税范围；工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达2000人以上，工商业比较发达的工矿区。（3）房产税计税依据房产原值一次减除10%-30%后的余值。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。

47、多项选择题  国家对房地产中介服务人员采用下列管理办法（）

A.执业咨询认证
B.采取统一考试
C.注册登记
D.年检
E.健康登记

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本题答案：A, B, C
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48、单项选择题  在出售公有住房的情况下，职工购房可实行分期付款，其首期不得低于实际售价的（）

A.20％
B.25％
C.30％
D.35％

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本题答案：C
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49、问答题  简述房地产法调整对象的内容。

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本题答案：房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下几项：
本题解析：试题答案房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下几项：
（1）土地、房屋财产关系；
（2）土地利用和管理关系；
（3）城市房地产开发经营关系；
（4）城市房地产管理关系；
（5）城市物业管理服务关系。

50、问答题  对城市房屋拆迁如何依法进行管理？

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本题答案：（1）对房屋拆迁许可证的管理。①拆迁房屋必须取得拆迁许
本题解析：试题答案（1）对房屋拆迁许可证的管理。①拆迁房屋必须取得拆迁许可证。②申领房屋拆迁许可证必备资料和审查时限。a．申领房屋拆迁许可证必备资料。b．审查时限。（2）对房屋拆迁单位的管理。①对自行拆迁的管理。②对委托拆迁的管理。③房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人。（3）禁止事项。①新建、扩建、改建房屋。②改变房屋和土地用途。③续租或新租房屋。（4）拆迁补偿安置协议的订立及纠纷处理。①拆迁补偿安置协议的订立。②纠纷处理。

51、单项选择题  村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物（）

A.作适当处理
B.进行妥善安置
C.给予双倍补偿
D.给予适当的补偿

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本题答案：D
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52、单项选择题  资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到（）

A.80%
B.90％
C.99％
D.100％

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本题答案：A
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53、问答题  

2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。
问题：
（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意？为什么？（3分）
（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效？为什么？（2分）
（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权？如承租人提出异议能否成立？为什么？（3分）
（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务？为什么？（2分）

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本题答案：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要
本题解析：试题答案（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

54、多项选择题  房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括（）

A.房屋买卖
B.房屋交换
C.土地使用权转让
D.国有土地使用权出让
E.农村集体土地承包经营权的转让

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

55、问答题  论述土地使用权的主要内容。

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本题答案：（1）使用权。使用权是对土地的开发、利用、经营的权利。
本题解析：试题答案（1）使用权。使用权是对土地的开发、利用、经营的权利。使用必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。（2）收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。使用人取得土地使用权，其目的就是通过使用和经营土地，以获取一定的利益。（3）处分权。在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命运，而只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。而且这种权利还因土地使用权取得方式的不同而有所区别，通过出让方式获得的土地使用权的处分权与通过出让方式获得的土地使用权的处分权相比，其范围要大。

56、单项选择题  土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权?

A.望湖乡政府办公楼建设用地
B.西关镇人民医院建设用地
C.南湖别墅区通往南山镇的道路建设用地
D.民办北岭大学校区扩建用地

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本题答案：C
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57、问答题  简述个人住房贷款的条件。

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本题答案：借款人首先应为完全民事行为能力人，其次还应当同时具备下
本题解析：试题答案借款人首先应为完全民事行为能力人，其次还应当同时具备下列条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享受购房补贴的以不低于所购住房价款的30％作为购房的首期款，享受购房补贴的，以个人承担部分的30％作为购房的首期款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人为保证人等条件。

58、多项选择题  设立物业管理服务企业具备的条件包括（）

A.有较丰富的本行业从业经验
B.有企业名称和固定的办公场所
C.有符合企业登记管理要求的注册资本
D.有维修、服务和管理的规章制度
E.有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员

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本题答案：B, C, D, E
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59、问答题  简述房地产纠纷的种类。

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本题答案：房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。种
本题解析：试题答案房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。种类包括：
（1）民事性质的房地产纠纷。这是指作为平等主体的公民、法人、其他组织之间的房地产纠纷。例如．土地权屈、房屋买卖、相邻关系等纠纷。
（2）行政性质的房地产纠纷-这是指政府、政府下属房地产行政主管部门及其他行政机关在行政管理职权过程中与行政相对人即被管理对象之间发生的纠纷。例如，对行政机关作出的关于确认土地、荒地的所有权或者使用权的决定不服，对房地产主管邪门的行政处罚不服等等。均属行政性质的纠纷。

60、多项选择题  农村土地承包方享有的权利包括（）

A.土地承包经营权
B.土地承包经营权的流转
C.承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利
D.法律、行政法规规定的其他权利
E.自主开发权

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本题答案：A, B, C, D
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61、单项选择题  在房地产法律关系中，管理性的房地产法律关系属于（）

A.行政法律关系
B.民事法律关系
C.刑事法律关系
D.宪法法律关系

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本题答案：A
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62、名词解释  住房公积金

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本题答案：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城
本题解析：试题答案是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

63、问答题  简述契税的减免。

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本题答案：有下列情形之一的，减征或免征契税：（1）国家机关、事业
本题解析：试题答案有下列情形之一的，减征或免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情予以减征或者免征；（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于《契税暂行条例》第6条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。

64、问答题  房地产法调整对象的内容是什么。

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本题答案：房地产法是调整房地产法律关系的总称：其调整对象的具体内
本题解析：试题答案房地产法是调整房地产法律关系的总称：其调整对象的具体内容包括以下几项：（1）土地、房屋财产关系。（2）土地利用和管理关系。（3）城市房地产开发经营关系。（4）城市房地产管理关系。（5）城市物业管理服务关系。

65、单项选择题  在解决房地产纠纷的法律方式中，（）

A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决
B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁
C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理
D.仲裁和诉讼不能同时适用

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本题答案：D
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66、单项选择题  某企业经批准于1993年6月取得了市郊一块40亩面积的国有土地使用权，领取了土地使用证，但由于一直未能筹措到足够的投资资金，原拟投资的项目至1996年10月仍未能开工，该土地也一直未使用，且未经原批准机关同意。在下列选项中选出正确的处理方法?()

A.经批准强制某企业将土地使用权转让给有投资能力的某公司
B.经批准限定某企业在1年内使用该土地，如1年内仍未使用则收回土地使用权并注销土地使用证书
C.经批准给某企业处以相当于土地使用权出让费5%～10%的罚款
D.经批准收回某企业的土地使用权并注销其土地使用证书

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本题答案：D
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67、单项选择题  对前期物业管理企业的选聘，采用的方式一般是（）

A.招标投标
B.协议
C.招标投标与协议相结合
D.由建设单位指定

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本题答案：A
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68、问答题  简述解决房地产纠纷的法律方式。

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本题答案：（1）协商。指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自
本题解析：试题答案（1）协商。指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。（2）行政处理。指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。（3）仲裁。指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。（4）诉讼。由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。

69、问答题  简述以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应当符合的条件。

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本题答案：按照法律、法规和规章的规定，符合下列条件的，经市、县人
本题解析：试题答案按照法律、法规和规章的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拔土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。以划拔方式取得土地使用权的房地产转让在实际运作中分两种情况：（1）办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。（2）不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

70、多项选择题  掌握和提高安全教学操作技能要做到：（）。

A.自觉要求、虚心求教
B.用心观察、勤学苦练
C.谨慎实践、总结提高

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本题答案：A, B, C
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71、单项选择题  市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当在收到申请后一定期限内，对申请事项进行审查并对符合条件的发给房屋拆迁许可证。该审查期限为（）

A.7日
B.10日
C.15日
D.30日

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本题答案：D
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72、单项选择题  《城市规划法》规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指（）

A.选址意见书
B.法律意见书
C.建设申请书
D.规划意见书

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本题答案：A
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73、问答题  简述可以提取住房公积账户内的存储余额的情形。

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本题答案：住房公积金制度的建立是为了解决职工的住房问题。职工有下
本题解析：试题答案住房公积金制度的建立是为了解决职工的住房问题。职工有下列情形之一，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（2）离休、退休的；（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（4）出境定居的；（5）偿还购房贷款本息的；（6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人，职工住房公积金账户内的余额纳入住房公积金的增值收益。

74、问答题  简述我国房地产法的基本原则。

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本题答案：（1）土地公有原则；
（2）土地有偿使用原则
本题解析：试题答案（1）土地公有原则；
（2）土地有偿使用原则；
（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；
（4）房地产综合丌发原则；
（5）城镇住房商品化原则；
（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。

75、单项选择题  职工以标准价购买的住房，在使用一定年限后可以依法进入市场。该“一定年限”为（）

A.3年
B.4年
C.5年
D.6年

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本题答案：C
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76、问答题  简述房屋拆迁安置制度的内容。

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本题答案：房屋拆迁安置制度包括以下内容：
（1）安置用
本题解析：试题答案房屋拆迁安置制度包括以下内容：
（1）安置用房质量和安全要求：拆迁人用当提供符合国家质量和安全标准的房屋，用于拆迁安置。
（2）拆迁安置的标准：拆除非住宅房屋．按照原建筑面积安置。拆除住宅房屋．由省、自治区、自辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积安置。
（3）拆迁安置的对象和方式：①拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人，即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。②拆迁安置的方式：拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡。待正式房建成后再行迁入。

77、问答题  简述国有土地使用权出让制度。

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本题答案：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限
本题解析：试题答案国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让余的行为。出让土地使用权的范围仪限于城市规划区内的国有土地。土地使用权出让的方式：协议出让、拍卖、招标。国有土地使用权山让具有如下法律特征：
（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家。一般是以各级人民政府土地管理部门为代表，称为出让人，另一方是自然人或法人，称为受让人。
（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。

78、问答题  简述抵押权效力不及于新增房屋的原因。

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本题答案：抵押设定后新增房屋不属于抵押物，房地产抵押权的效力不及
本题解析：试题答案抵押设定后新增房屋不属于抵押物，房地产抵押权的效力不及于该新增房屋。之所以规定主要基于以下原因：一是我国法律把土地使用权与房屋所有权视为两个彼此独立的不动产。房地产抵押权设定时，该新房屋尚未动工，当事人是以当时已存在的房地产作为抵押标的签订抵押合同的；新增房屋当然不属于抵押物的范围。二是将抵押权设立后新增房屋列入房地产抵押标的范围有损抵押人的利益。新增房屋列入房地产抵押标的范围扩大了抵押房地产的价值额，增加了抵押人的负担。三是从房地产抵押担保债权的实现目的来看，没有必要将新增房屋列入房地产抵押标的的范围。

79、问答题  简述代管侨房的特点。

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本题答案：（1）该行为是单方的意思表示，并非双方合意行为。（2）
本题解析：试题答案（1）该行为是单方的意思表示，并非双方合意行为。（2）该行为是强制性行为。（3）代管之发生是基于具备法律规定的条件，即所有人下落不明、所有权不清楚。（4）代管人在一定条件下取得代管房屋的所有权。“一定条件”包括：代管后判明系敌伪战犯等人之产业者；或者逾期无人申请发还或申请不成立者。

80、多项选择题  按房地产开发的目的不同，房地产开发可以分为（）

A.经营性开发
B.单项开发
C.小区开发
D.成片开发
E.自用性开发

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本题答案：A, D
本题解析：暂无解析

81、多项选择题  不得设立抵押的房地产包括（）

A.权属有争议的
B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的
C.列入文物保护的
D.已依法公告列入拆迁范围的
E.准备用于出卖的

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

82、单项选择题  土地权属变更的程序是（）

A.变更调查—变更申请—变更审核—变更登记注册、发证
B.变更申请—变更审核—变更调查—变更登记注册、发证
C.变更审核—变更调查—变更申请—变更登记注册、发证
D.变更申请—变更调查—变更审核—变更登记注册、发证

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本题答案：D
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83、名词解释  房地产关系

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本题答案：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社
本题解析：试题答案是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。

84、多项选择题  物业管理服务企业接受聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立约定双方权利、义务的物业管理合同，可以提出聘任和委托要求的有（）

A.小区业主
B.房地产开发企业
C.业主委员会
D.房地产承建企业
E.房地产中介机构

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本题答案：A, C
本题解析：暂无解析

85、问答题  简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。

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本题答案：（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国
本题解析：试题答案（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。（2）出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，须遵守我国法律、法规。

86、单项选择题  权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为（）

A.物权
B.债权
C.请求权
D.形成权

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本题答案：A
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87、名词解释  临时安置补助费

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本题答案：是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可
本题解析：试题答案是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。

88、多项选择题  下列属于我国住房制度改革中重要措施的是（）

A.调整公房租金
B.出售公有住房
C.集资建房
D.合作建房
E.鼓励修建“小产权房”

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本题答案：A, B, C, D
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89、多项选择题  A村土地被国家征用后，因使用单位违法用地，被土地管理部门依法收回土地。县政府决定将这块土地确定给A村。县政府B科长向A村村民宣布政策时，有以下说法，哪些符合法律规定()

A.“这块地由你们种，但所有权仍然属于国家”
B.“耕种期间，不能在这块土地上建房，也不能种多年生作物”
C.“国家需要使用这块土地时，应当随时交还”
D.“国家需要交还时，土地上的青苗不给补偿”

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

90、问答题  我国在住房方面需完善哪些立法。

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本题答案：（1）规范住房的出售、出租和抵押行为的立法。（2）规范
本题解析：试题答案（1）规范住房的出售、出租和抵押行为的立法。（2）规范住房交易市场的立法。（3）确定住房权属的立法。（4）规范住房建设、维修和管理的立法。

91、单项选择题  王某与某房地产开发公司签订了房屋预售合同，合同规定房地产开发公司应在规定的时间内向王某交付房屋。由于施工拖延，房地产开发公司未按期交付，王某作为预购人有权要求房地产开发公司（）

A.排除妨害
B.恢复原状
C.赔偿损失
D.赔礼道歉

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本题答案：C
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92、问答题  简述房屋租赁与房屋抵押的关系。

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本题答案：（1）将已经出租的房屋设定抵押的，抵押人应将已出租的事
本题解析：试题答案（1）将已经出租的房屋设定抵押的，抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人，由承租人判断是否仍继续承租，抵押权人判断是否接受该抵押。抵押权的存在不至于影响租赁关系，后设定 的抵押权在实现时，亦不应使租赁关系受影响。若买受人愿意承受租赁关系，则承租人受“买卖不破租赁’’规则的保护。概括地说，抵押人将已出租的房地产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
（2）抵押权设定后成立房屋租赁关系的，若租赁关系影响抵押权实现的，该房屋租赁关系对抵押权人不发生效力，抵押权人可以申请实现抵押权。概括地说，抵押人将已抵押的房地产出租的．抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。总之，抵押人将已出租的财产抵押的，原租赁合同继续有效：抵押人将已抵押的财产出租的，出租人不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。

93、多项选择题  农村土地承包经营权可以（）

A.入股
B.抵押
C.继承
D.转变为所有权
E.视为处分权

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本题答案：A, B, C
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94、单项选择题  横山村民委员会与宏宇房地产开发公司签订的集体土地使用权出让合同，应当认定为（）

A.无效合同
B.可撤销合同
C.有效合同
D.可变更合同

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本题答案：A
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95、问答题  简述我国城镇住房制度改革的基本内容。

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本题答案：我国城镇住房制度改革的基本内柞包括：
（1）
本题解析：试题答案我国城镇住房制度改革的基本内柞包括：
（1）把住房建设投资山国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制：
（2）把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制：
（3）把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；
（4）建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为刘象的商品房供应体系；
（5）建立住房公积金制度；
（6）发展住房金融和住房保险．建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；
（7）建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场．逐步实现住房资金投入产出的良性循环．促进房地产业和相关产业的发展；
（8）加快住房建没，改善居住条件、满足城镇居民不断增长的住房需要。

96、单项选择题  下列关于业主大会表述错误的是（）

A.住宅小区的业主大会会议，可以不告知相关的居民委员会 
B.业主委员会应当做好业主大会会议记录 
C.业主可以委托代理人参加业主大会会议 
D.业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力

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本题答案：A
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97、单项选择题  下列关于农民集体土地使用权的叙述中，不正确的是（）

A.权利主体多样化
B.对该土地的地表或地下矿产资源可以行使开发权
C.其转让仅限于国家征用
D.宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

98、问答题  简述房地产违法行为的违法主体。

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本题答案：有可能违反房地产管理法律、法规的主体包括：

本题解析：试题答案有可能违反房地产管理法律、法规的主体包括：
（1）与房地产事项相关的公民、法人和其他组织。例如，农村村民非法占用土地修建住宅，房地产开发企业擅自转让房地产开发项目，此时，该村民、该企业即构成违法主体。
（2）房地产行政主管部门。例如，非法批准占用土地、乱收费。以及工作人员玩忽职守、滥用职权等，此时房地产主管部门及其工作人员即构成违法主体。
（3）其他违法主体。例如，房地产主管邪门之外的其他行政机关以出让人的身份出让国有土地使用权，某公民阻碍土地主管部门的工作人员依法执行职务，此时某行政机关、某公民即构成违法主体。

99、多项选择题  对外商投资成片开发的项目，应当由省、自治区、直辖市人民政府审批其项目建议书的情况是（）

A.使用耕地1000亩以下
B.使用耕地1000亩以上
C.其他土地2000亩以下
D.其他土地2000亩以上
E.投资额在10亿元以内

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本题答案：A, C
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100、问答题  房地产开发企业的设立条件。

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本题答案：（1）有自己的名称和组织机构。（2）有固定的经营场所。
本题解析：试题答案（1）有自己的名称和组织机构。（2）有固定的经营场所。（3）有符合国家规定的注册资本。（4）有足够的专业技术人员。（5）法律、行政法规规定的其他条件。

101、问答题  简述房地产权属登记的功能和效力。

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本题答案：房地产权属登记的功能：（1）产权确认功能。（2）公示功
本题解析：试题答案房地产权属登记的功能：（1）产权确认功能。（2）公示功能。（3）管理功能。房地产权属登记的效力：（1）房地产权属登记的效力模式。①德国法模式；②托伦斯（R0bertTorrens）模式；③法国法模式。（2）我国房地产权属登记的效力。我国房地产权属登记效力为成立要件主义。．（3）登记与公信力。我国房地产立法承认登记具有公信力。

102、单项选择题  当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人（）

A.扩建、改建房屋
B.续租房屋
C.改变房屋和土地使用用途
D.继承房地产

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本题答案：D
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103、单项选择题  在个人住房贷款中，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须（）

A.交纳保证金
B.交纳定金
C.提供担保
D.交纳诚意金

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本题答案：C
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104、问答题  论述农村土地承包经营权流转的方式。

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本题答案：土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当
本题解析：试题答案土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方签订书面合同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当了发包方备案。土地承包经营权采取互换，转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可不签订书面合同。承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。

105、多项选择题  甲企业欲将其房屋一幢转让与乙企业。下列有关土地使用权转移的方式中，()是不合法律规定的。

A.当事人之间直接进行土地使用证交付
B.当事人之间直接进行土地使用证交付，并到公证机关公证
C.到土地部门备案，并在土地使用证上作变更记载
D.到土地部门申请土地使用权变更登记，并更换土地使用证

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本题答案：A, B, C
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106、单项选择题  设立房地产开发企业，应该（）

A.申请法人登记，但不必申领营业执照
B.申领营业执照，但不必在政府机关备案
C.申请法人登记与营业执照，但不必在政府机关备案
D.申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案

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本题答案：D
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107、问答题  简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使用的法律责任。

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本题答案：违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，将验收不合格的
本题解析：试题答案违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并交付罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果并构成犯罪的，依法追究刑事责任。

108、单项选择题  拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为（）

A.过渡费
B.临时补助费 
C.安置费
D.补偿金

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本题答案：A
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109、单项选择题  在房产税中，如果产权出典的，其纳税义务人为（）

A.产权所有人
B.出典人
C.承典人
D.房产使用人

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本题答案：C
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110、问答题  简述城镇住房制度改革的基本原则。

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本题答案：（1）国家、集体、个人三者共同负担的原则。（2）租、售
本题解析：试题答案（1）国家、集体、个人三者共同负担的原则。（2）租、售、建并举的原则。（3）统一政策下的因地制宜、分散决策的原则。（4）新旧机制转换的原则。

111、名词解释  外商投资企业用地

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本题答案：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生
本题解析：试题答案是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。

112、单项选择题  房地产关系本质上属于（）

A.人与人的关系
B.经济关系
C.社会关系
D.法律关系

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本题答案：B
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113、单项选择题  红星房地产开发公司通过出让方式取得某地的土地使用权以进行房屋建设，其后该公司打算将该块房地产转让，则该公司应完成开发投资总额的()以上才可转让。

A.10%
B.25%
C.40%
D.50%

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

114、问答题  简述发还代管侨房条件。

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本题答案：（1）代管时业主具有华侨身份。代管时不是华侨，代管后才
本题解析：试题答案（1）代管时业主具有华侨身份。代管时不是华侨，代管后才成为华侨者除外。
（2）代管房依法收归国有之后，原则上应维护国家所有权，但如产权人当时在国外或在港澳地区已取得华侨、港澳同胞身份，确未看到公告，后来要求发还时，可按有关规定办理。
（3）对原华侨自住房，如产权人确需回国居住的，经所在地人民政府批准，可视情况腾退；原自住房不只一处（包括在同一城市或不同城市）或一处面积较大的，经批准可腾退一处或其中一部分给产权人居住。
（4）关于对我国现代化建设及祖国统一大业有较大贡献和在海外有重大影响的华侨，如本人确需自住，要求发还私改（含改造起点以上的）和代管的华侨私房，可按适当放宽的原则腾退一处原自住房或一处原以自住为主、建筑结构相连的私房。这部分私房的处理，由省、自治区、直辖市侨务办公室在征得房产主管部门同意后，报同级人民政府批准。
（5）代管房是改造起点以上的出租房的，按照当时对华侨出租房屋进行改造的有关规定办理。
（6）要求发还的侨房，必须交验证件，产权无纠纷，经审查属实。

115、问答题  简述房屋权属登记的种类及其各自的内容。

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本题答案：（1）总登记。总登记，是指县级以上人民政府根据需要，在
本题解析：试题答案（1）总登记。总登记，是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。总登记是产权登记最基本的一种登记。
（2）初始登记。初始登记，是指对新建的房屋所进行的权属登记。
（3）转移登记。转移登记，是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并、裁决等原因而致使其权属发生转移，必须办理产权过户手续情况时所进行的登记。这种登记有时间限制，建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定为自事实发生之日起3个月内。
（4）变更登记。变更登记，是指房屋发生扩建、翻建、改建、添建、部分拆除等增减情况以及相应的宅基地、院落地使用范围的增减时所进行的登记。
（5）他项权利登记。他项权利登记，是指对设定房屋抵押权、典权等他项权利的情况所进行的权属登记。
（6）注销登记。注销登记，是指因房屋灭失，土地使用年限届满，他项权利终止等情况所进行的权属登记。

116、名词解释  涉外房地产

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本题答案：广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与
本题解析：试题答案广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。

117、名词解释  土地登记制度

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本题答案：是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该
本题解析：试题答案是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。

118、问答题  简述房地产法的基本原则。

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本题答案：（1）土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3）十分
本题解析：试题答案（1）土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地原则；（4）房地产综合开发原则；（5）城镇住房商品化原则；（6）宏观调控和市场调节相结合原则。

119、问答题  简述房屋拆迁的原则。

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本题答案：（1）符合城市规划。（2）有利于城市旧区改造。（3）有
本题解析：试题答案（1）符合城市规划。（2）有利于城市旧区改造。（3）有利于生态环境改善。（4）保护文物古迹。

120、问答题  简述房屋共有的特征。

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本题答案：房屋共有具有以下特征：
（1）主体有两个或两
本题解析：试题答案房屋共有具有以下特征：
（1）主体有两个或两个以亡．单一主体不构成房屋共有。
（2）客体是同一项房产。
（3）存在对内、对外两种关系。在对内关系中，各共有人作为相对独立的权利主体，都是共有房屋的所有人，对共有房屋共同享有或按份享有权利和共同承担或按份承担义务。在对外关系中。各共有人共同作为单一的权利主体，与共有关系以外的人发生权利义务关系。

121、单项选择题  经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经相关部门批准，该批准部门为（）

A.乡财政所
B.县财政局
C.省财政厅
D.国家财政部

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

122、单项选择题  职工购买住房可以采取分期付款，分期付款的部分要计收利息，职工所在单位（）

A.应当贴息
B.不得贴息
C.自由决定贴息与否
D.与职工协商贴息比例

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

123、单项选择题  下列情况下，符合房屋租赁条件的是（）

A.李先生出租自己的“小产权房”
B.张先生擅自出租登记在其与妻子名下的一套房屋
C.陈女士出租自己购买的商品房
D.白小姐出租被法院依法查封的商店

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

124、问答题  简述已购公有住房和经济适用住房对房地产事业的重要意义。

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本题答案：（1）有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推动住房消费。
本题解析：试题答案（1）有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推动住房消费。（2）有利于促进存量住房资源的合理使用，满足不同层次居民的住房要求。（3）有利于带动房地产业的发展和繁荣。

125、问答题  简述土地使用权出让的法律特征。

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本题答案：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。（2）权
本题解析：试题答案（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。（2）权利的有期性和有限性。

126、单项选择题  根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为（）

A.2000万元以上
B.3000万元以上
C.4000万元以上
D.5000万元以上

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本题答案：A
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127、问答题  外商投资企业用地取得的方式有哪些？

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本题答案：（1）通过出让方式取得土地使用权。（2）土地使用权作价
本题解析：试题答案（1）通过出让方式取得土地使用权。（2）土地使用权作价入股。（3）通过租赁厂房和场地的方式。（4）通过企业拍卖或租赁经营方式。（5）与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使用权。

128、问答题  外商投资企业使用土地有哪些必要的限制。

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本题答案：对外商投资企业使用土地的限制如下：（1）外商投资企业对
本题解析：试题答案对外商投资企业使用土地的限制如下：（1）外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权。（2）外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同。（3）外商投资企业不得擅自改变土地的用途，如需改变土地使用合同规定的土地用途，应按申请用地程序办理变更用地手续。（4）外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设。

129、问答题  简述对房地产关系实行法律调整的必要性。

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本题答案：（1）规范房地产市场秩序的需要。（2）巩固和发展房地产
本题解析：试题答案（1）规范房地产市场秩序的需要。（2）巩固和发展房地产改革成果的需要。

130、问答题  简述建筑物区分所有权的特征。

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本题答案：（1）复合性与一体性。建筑物区分所有权由三种权利构成，
本题解析：试题答案（1）复合性与一体性。建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性是指构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。（2）专有所有权的主导性。一是取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权及成员权。二是专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。（3）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具多重性。

131、问答题  土地利用总体规划的审批程序。

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本题答案：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务
本题解析：试题答案全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。前述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权设区的市、自治州人民政府批准。土地利用总体规划一经批准，即具有法律上的效力，必须严格执行。

132、单项选择题  根据我国现行法律规定，房地产开发资质二级企业的注册资金应不低于（）

A.人民币500万元
B.人民币1000万元
C.人民币1500万元
D.人民币2000万元

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

133、单项选择题  依据《土地管理法》的规定，具有征地审批权的是（）

A．各级人民政府
B．国务院和省、自治区、直辖市人民政府
C．县级以上人民政府
D．国土资源部和县级以上土地管理部门

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本题答案：B
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134、问答题  试论我国现行土地使用制度的特点。

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本题答案：我国新的土地使用制度已从以土地公有制为基础的非市场模式
本题解析：试题答案我国新的土地使用制度已从以土地公有制为基础的非市场模式走向土地以公有制为主的国家控制的市场模式。它显示出如下特点：
（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。供应房地产开发用地，只转移了土地使用权，国家仍然享有土地所有权。
（2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即依法占有、使用、收益和一定处分的权利，土地使用者成为权利主体。
（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。在房地产用地市场的第一个层次即出让层次中，是由政府统一出面的。集体所有的土地不得擅自出让，只能先征用转为国有土地后方可出让。第二个层次即转让层次，也要受到原土地使用权出让合同规定的条件和期限的制约。
（4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权 的要件。改革后的这种土地使用制度与香港地区的做法有许多相同或相似之处。

135、单项选择题  拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的（）

A.承租人
B.使用人
C.所有人
D.抵押权人

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

136、多项选择题  不得设定抵押的房地产是（）

A.权属有争议的房地产
B.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物
C.已依法公告列入拆迁范围的房地产
D.用于教育、医疗、保险等事业的房地产
E.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产

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本题答案：A, B, C, E
本题解析：暂无解析

137、问答题  简述我国售后公房共有关系的特点。

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本题答案：（1）以家庭身份关系为前提；
（2）对售后公
本题解析：试题答案（1）以家庭身份关系为前提；
（2）对售后公房的处分应征得全体成员的同意；
（3）各个家庭成员不得转让共有权或在共有权上设定负担；
（4）各个家庭成员对售后公房所发生的债务承担连带责任。

138、单项选择题  房屋共有是指两个或两个以上主体对同一房屋共同享有（）

A.使用权
B.所有权
C.占有权
D.收益权

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

139、单项选择题  村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物（）

A.作适当处理
B.进行妥善安置
C.给予双倍补偿
D.给予适当的补偿

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

140、单项选择题  我国立法关于建筑物区分所有权的共有部分，在面积分担上采用的形式是（）

A.共同共有
B.按份共有
C.法定共有
D.约定共有

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

141、多项选择题  根据我国《城市房地产管理法》，下列房地产可以转让的是()

A.四川某土地开发公司以出让方式获得土地使用权，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
B.广西北海某房地产公司以出让方式取得土地使用权，已支付全部出让金，并取得土地使用权证书，该土地用于房屋建设工程，房地产公司已完成开发投资总额的28%
C.上海浦东某土地开发公司支付1000万元以出让方式取得浦东西区一块土地的土地使用权证书，该土地为成片开发，已形成工业用地条件
D.兴业房地产开发公司转让已建成的商品房，公司已按出让合同约定金额支付土地使用权出让金并取得土地使用权证书，建成的房屋所有权证书正在办理之中

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本题答案：B, C
本题解析：暂无解析

142、单项选择题  对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的（）

A.使用权
B.所有权
C.占有权
D.出让权

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

143、问答题  简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。

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本题答案：（1）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理
本题解析：试题答案（1）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。（2）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，不移交有关资料，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。

144、单项选择题  某国家机关在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成一幢楼房，因有一些房间闲置无用，欲出租以获取利润，对此，正确的看法是哪一项?()

A.该国家机关可以将闲房出租，但应补交土地使用权出让金
B.该国家机关不能将闲房出租
C.该国家机关可以将闲房出租，但应将租金中所含土地收益上缴国家
D.该国家机关只有在补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金，才可出租房屋 

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

145、单项选择题  不按照批准的用途使用国有土地的，可以处以罚款，罚款额为（）

A.非法占用土地每平方米费用的2倍以下
B.非法占用土地每平方米l0元以上、30元以下
C.非法占用土地每平方米20元以上、40元以下
D.非法占用土地每平方米30元以上、60元以下

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

146、单项选择题  对行政裁决期满不起诉又不自行拆除非法建筑的单位和个人，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行，执行费由（）

A.申请人承担
B.申请人和被申请人共同承担
C.被申请人承担
D.人民法院承担

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

147、问答题  简述非法转让土地的责任。

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本题答案：（1）以各种形式非法转让土地的。买卖或者以其他形式非法
本题解析：试题答案（1）以各种形式非法转让土地的。买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收非法所得。尔后又分为两种情况处理：一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；一是对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。非法转让土地，是非法所得的前提条件。对非法转让土地的，除作上述处理外，还可并处罚款，罚款额为非法所得的50％以下。对非法转让土地的直接负责的管理人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（2）以各种形式非法处分集体土地的。擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款，罚款额为非法所得的处5％以上、20％以下。

148、问答题  试述个人住房贷款中借款人的条件。

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本题答案：依据《个人住房贷款管理办法》，借款人应是具有完全民事行
本题解析：试题答案依据《个人住房贷款管理办法》，借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，并且必须同时满足以下条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享受购房补贴的以不低于所购住房价款的30％（该比例将会适时调整）作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30％作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款人规定的其他条件。

149、问答题  垦后的土地使用权和收益分配。

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本题答案：（1）复垦后的集体土地，不能恢复原用途或复垦后需要用于
本题解析：试题答案（1）复垦后的集体土地，不能恢复原用途或复垦后需要用于国家建设的，由国家征用；不能恢复原用途，但集体经济组织愿意保留的，可以不实行征用；经复垦可以恢复原用途，但国家建设不需要的，不实行国家征用。（2）复垦后的国有土地，如果是企业利用自有资金或者贷款进行复垦的，复垦后归该企业使用，依照国家规定办理过户登记手续；企业不需要使用的土地，或者未经当地土地管理部门同意复垦后连续2年以上不使用的土地，由县级以上人民政府统筹安排使用。（3）企业采取承包或者集资方式复垦国有土地，复垦后的土地使用权和收益分配，依照承包合同或者集资协议约定的期限和条件确定；因国家生产建设需要提前收回的，企业应当对承包合同或集资协议的另一方当事人支付适当的补偿费。

150、问答题  如何解决土地使用权抵押纠纷？

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本题答案：（1）土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用
本题解析：试题答案（1）土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押的．应当认定抵押权没有生效。
（2）土地使用者未办理上地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地处用权签订抵押合同。并办理了抵押登记手续的，应当认定两个抵押合同均有效。抵押人给前一合同的当事人造成损失的，应当承担相应的民书责仟。
（3）以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同。一般应当认定为无效，但在一审诉讼期间依法补办出让手续的，可以认定合同有效。

151、问答题  家庭承包经营中承包方的权利和义务。

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本题答案：承包方依法享有下列权利：（1）土地承包经营权。（2）土
本题解析：试题答案承包方依法享有下列权利：（1）土地承包经营权。（2）土地承包经营权的流转（3）承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利。（4）法律、行政法规规定的其他权利。承包方承担下列义务：（1）维持土地的农业用途。（2）保护和合理利用土地。（3）法律、行政法规规定的其他义务。

152、问答题  简述土地使用权出让的方式。

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本题答案：（1）协议出让。（2）招标。（3）拍卖。
本题解析：试题答案（1）协议出让。（2）招标。（3）拍卖。

153、问答题  我国房地产法的基本原则有哪些？

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本题答案：（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分
本题解析：试题答案（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。

154、问答题  我国房地产法有哪些基本原则？

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本题答案：（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分
本题解析：试题答案（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。

155、名词解释  城市公房

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本题答案：是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋
本题解析：试题答案是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。

156、名词解释  业主委员会

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本题答案：是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业
本题解析：试题答案是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

157、问答题  试述我国《土地管理法》中设定的实现耕地总量动态平衡的制度。

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本题答案：实现耕地总量动态平衡．是耕地保护的目标。实现耕地总量动
本题解析：试题答案实现耕地总量动态平衡．是耕地保护的目标。实现耕地总量动态平衡就是在今后一个叫目标。做到我国耕地而积不再减少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时保证当前建设对土地的需求。它既包括了耕地数量的增长，也包括了耕地质量的提高。以及资源配置的更加优化。为保证实现这一日标，《土地管理法》规定了一系列的制度：
（1）从规划上保证总量平衡。土地利用规划必须确定土地的用途．根据耕地总量平衡与可供土地的可能，确定本地区的耕地总量和可供土地总址。同时通过土地利用年度计划，严格控制建设用地总量。
（2）实行土地用途管制制度。严格控制耕地转为建没用地，这是保护耕地的丛本原则。非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。凡涉及农用地转为建设用地的，必须按规定办理农用地转用审批手续。
（3）实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
（4）实行基本农田保护制度。对粮、棉、油、蔬菜等优良耕地，按规定划为墓本农田保护区实行特殊保护。各省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上。
（5）禁止闲置和荒芜耕地。禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上末动工建设的．应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；超过2年未使用的，经原批准机关批准，由上级人民政府收回用地单位的土地使用权，该幅土地原为农民集体所有的，应当交回原农村集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。

158、问答题  简述我国现行土地使用制度的主要特点。

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本题答案：（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨
本题解析：试题答案（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。
（2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即使用者有依法占有、使用、收益和一定处分的权利．使用者成为权利主体。
（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。
（4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。

159、问答题  简述房地产转让的禁止条件。

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本题答案：（1）以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转
本题解析：试题答案（1）以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转让条件的。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法登记领取权属证书的。（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

160、单项选择题  如果自有资金在1000万元以上，注册资金不低于1000万元，这种房地产开发企业的资质为（）

A.一级
B.二级
C.三级
D.四级

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

161、单项选择题  土地使用权未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同（）

A.有效
B.无效
C.没有生效
D.解除

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

162、单项选择题  泰昌房地产公司从某市政府以出让方式获得市郊一块土地使用权进行房地产开发。出让合同中规定，泰昌公司应至迟于2002年10月10日破土动工，对该土地进行开发。由于房地产市场行情下跌，公司领导于2002年9月决定暂停该房地产开发项目，对房地产市场采取观望态度，2004年12月，泰昌公司以缺乏资金为由，请求将土地使用权转让给金利土地综合开发公司用于修建高尔夫球场。下列说法中不正确的是()

A.应对泰昌公司征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
B.市人民政府可无偿收回该土地使用权
C.金利公司若取得该土地使用权用于修建高尔夫球场，必须取得市政府同意
D.金利公司若取得该土地使用权用于修建高尔夫球场，必须取得市政府城市规划行政主管部门的同意

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本题答案：A
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163、名词解释  房屋按份共有

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本题答案：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权
本题解析：试题答案是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。

164、名词解释  房地产纠纷

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本题答案：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
本题解析：试题答案是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。

165、问答题  简述设立物业管理服务企业的条件。

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本题答案：设立物业管理服务企业应具备下述条件：（1）有单位名称和
本题解析：试题答案设立物业管理服务企业应具备下述条件：（1）有单位名称和固定的办公场所；（2）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员；（3）有符合公司登记管理要求的注册资本；（4）有维修、服务和管理的规章制度。

166、问答题  简述经济适用房开发贷款中借款人的条件。

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本题答案：借款人申请经济适用住房贷款，应具备以下条件：（1）在贷
本题解析：试题答案借款人申请经济适用住房贷款，应具备以下条件：（1）在贷款银行开立基本账户或一般存款户；（2）经营管理制度健全，财务状况良好，核心管理人员素质较高；（3）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（4）已落实贷款保证单位，或有与申请贷款数额相对应的贷款人认可的合法抵押物或质物；（5）项目已纳入国家建设计划、信贷指导性计划，已通过划拨方式取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划，能够进行实质性开发建设；（6）已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；（7）基础设施、公共建设能及时配套，项目建成后，能投入正常使用；（8）借款人投入贷款项目的自有资金不低于规定的比例，并在贷款使用前投入项目建设；（9）建设项目能适应当地市场需求，具有良好的销售前景；（10）贷款人规定的其他条件。

167、名词解释  个人住房贷款

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本题答案：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。<
本题解析：试题答案是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

168、问答题  简述房地产法律责任的形式。

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本题答案：（1）民事责任：它是指违法者依法应承担的民事法律后果，
本题解析：试题答案（1）民事责任：它是指违法者依法应承担的民事法律后果，可分为侵犯责任、违约责任和不履行其他义务的责任。承担民事责任的形式主要有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失、支付违约金等。（2）行政责任：它是指违反行政管理秩序、依法应承担的行政法律后果。行政责任因违法主体的不同而存在区别，如行政机关与作为行政相对人的自然人和法人等。（3）刑事责任：它是指危害社会的行为构成犯罪，依照刑法应当承担的刑事法律后果。刑事责任是法律责任形式中最严厉的措施。

169、问答题  简述土地使用权转让纠纷的种类。

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本题答案：（1）转让方主体不合格的。（2）客体不合法的。（3）转
本题解析：试题答案（1）转让方主体不合格的。（2）客体不合法的。（3）转让方未执行出让合同约定的投资开发要求的。（4）转让建设项目不合规定的。（5）转让合同约定的年限不合规定的。（6）擅自改变土地用途的。（7）拖延办理手续的。（8）重复签订转让合同的。

170、问答题  试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。

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本题答案：发包方的权利包括：（1）发包的权利；（2）监督的权利；
本题解析：试题答案发包方的权利包括：（1）发包的权利；（2）监督的权利；（3）处理的权利。发包方的义务包括：（1）维护承包的土地承包经营权；（2）尊重承包方生产经营自主权；（3）为承包方提供必要的服务；（4）组织农业基础设施建设；此外，还有法律、行政法规规定的其他权利与义务。

171、单项选择题  房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的（）

A.所有权
B.使用权
C.继承权
D.通行权

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本题答案：B
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172、多项选择题  协商处理房地产纠纷必须遵循的原则有（）

A.公平
B.平等
C.自愿
D.有偿
E.合法

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本题答案：A, E
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173、多项选择题  城市房屋权属登记的程序主要包括（）

A.登记收件
B.产权审查
C.绘制权证
D.税费发证
E.勘丈绘图

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本题答案：A, B, C, D, E
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174、单项选择题  在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是（）

A.招标
B.拍卖
C.协议
D.竞争

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本题答案：B
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175、问答题  简述房地产开发的类别。

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本题答案：（1）单项开发、小区开发和成片开发。（2）经营性开发和
本题解析：试题答案（1）单项开发、小区开发和成片开发。（2）经营性开发和自用性开发。（3）新城区开发和旧城区改造。

176、单项选择题  某甲自有房屋1间，1995年5月1日甲与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日，丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将出卖该房的情况告知了乙。至11月7日，乙没有任何答复。甲与丙协商以5万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方尚未办理房产变更登记前，甲遇丁，丁愿以6万元买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即办理了房产变更登记手续。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。就房屋抵押关系而言，下列表述中哪些是正确的?

A.丁与银行签订抵押合同时，如未约定该房屋占
用范围内的土地使用权一同抵押，则土地使用权未抵押
B.丁与银行在抵押合同中可以约定若丁不能清偿到期债务，则房屋所有权转移给银行
C.丁与银行协商也可以该房屋设定质押担保
D.若丁欲将该房转让，则须通知银行，否则转让行为无效

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本题答案：D
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177、多项选择题  土地使用权出让的方式有（）

A.划拨
B.招标 
C.拍卖
D.协议出让 
E.赠与

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本题答案：B, C, D
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178、问答题  简述房地产转让的方式。

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本题答案：（1）房地产买卖。房地产买卖是房地产转让的主要方式。必
本题解析：试题答案（1）房地产买卖。房地产买卖是房地产转让的主要方式。必须注意，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属于国家。（2）房地产赠与房地产赠与即赠与人将其房地产产权无偿转移给受赠人的行为。城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与；土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。（3）其他合法方式其他合法方式主要有：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债的；⑤法律、法规规定的其他情形。

179、多项选择题  城市房地产拆迁的原则是（）

A.符合城市规划
B.有利于社会稳定 
C.有利于城市旧区改造
D.有利于改善人民生活 
E.有利于生态环境改善

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本题答案：A, C, E
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180、问答题  简述《土地管理法》对征地审批权的规定。

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本题答案：基本内容为：征收基本农田，或者征收基本农田以外的耕地超
本题解析：试题答案基本内容为：征收基本农田，或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，必须由国务院批准；征收前述以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案；取消省级以下人民政府的征地审批权。征收农用地还必须先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。但超过省级征地批准权限的，还要依法另行办理征地审批。

181、问答题  商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？

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本题答案：按照《合同法》和《城市房地产管理法》的有关规定处理。房
本题解析：试题答案按照《合同法》和《城市房地产管理法》的有关规定处理。房地产开发企业应当对其交付的商品房承担质量保证的责任。具体责任是：（1）房地产开发企业应当按照其向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，对所售商品房承担质量保修责任。在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（2）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

182、问答题  简述土地使用权终止的原因。

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本题答案：（1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共
本题解析：试题答案（1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。

183、问答题  简述国务院《关于做好稳定住房价格工作的意见》对于预售商品房的再行转让的规定。

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本题答案：（1）在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前
本题解析：试题答案（1）在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。（2）实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

184、单项选择题  建立房地产开发企业工商登记后的备案制度，属于房地产企业管理中的（）

A.行业管理
B.设立管理
C.资质管理
D.业务管理

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本题答案：A
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185、问答题  论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。

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本题答案：（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有
本题解析：试题答案（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。（2）方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。（3）团结互助。处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。（4）公平合理。各方应依法合理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。

186、问答题  简述违章建筑的含义及违章违筑的几种情形。

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本题答案：违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得
本题解析：试题答案违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建设的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。

187、单项选择题  根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是（）

A．申请书
B．审批书
C．规划意见书
D．选址意见书

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本题答案：D
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188、多项选择题  交纳住房公积金的原则是（）

A.个人存储
B.银行贷款
C.单位资助
D.统一管理
E.专项使用

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本题答案：A, C, D, E
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189、单项选择题  在房屋拆迁补偿中，货币补偿（）

A.只有在无法进行实物补偿的情况下适用
B.采取等价有偿原则
C.不宜采取等价补偿原则
D.采用平等协商原则

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本题答案：B
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190、单项选择题  根据法律规定，房地产开发企业具有一级资质的资金条件是（）

A.自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元
B.自有流动资金3000万元以上，注册资金不低于3000万元
C.自有流动资金4000万元以上，注册资金不低于4000万元
D.自有流动资金5000万元以上，注册资金不低于5000万元

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本题答案：A
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191、问答题  简述企业改革中涉及的划拨土地使用权应当采取出让或租赁方式处置的情形。

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本题答案：企业改革中涉及的划拨土地使用权，有下列情况之一的，应当
本题解析：试题答案企业改革中涉及的划拨土地使用权，有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处置：（1）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。

192、单项选择题  在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，（）

A.租赁关系随之终止
B.原租赁协议继续履行
C.承租人可以单方终止租赁关系
D.原所有权人应当补偿承租人的损失

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本题答案：D
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193、问答题  简述城市房屋拆迁中的纠纷处理方式。

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本题答案：（1）拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面
本题解析：试题答案（1）拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，可进行协商，订立拆迁补偿安置协议。如果是拆迁租赁房屋的，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。（2）协商仍达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。（3）当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起3个月内向人民法院起诉。

194、问答题  农用地转换为建设用地的批准权限。

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本题答案：根据土地用途管制的要求，建设用地必须符合土地利用总体规
本题解析：试题答案根据土地用途管制的要求，建设用地必须符合土地利用总体规划所确定的用途，并且严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。因此，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。前述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。由省、自治区、直辖市人民政府批准。

195、问答题  试论述房地产税收征收应注意的法律问题。

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本题答案：（1）税收中性与税收调节相结合。中性税收是既不影响纳税
本题解析：试题答案（1）税收中性与税收调节相结合。中性税收是既不影响纳税人的生产经营积极性，又有利于促进资源有效配置的税收。房地产税收体制应使税收的中性原则与调节作用相配合，以利于房地产市场的宏观调控和微观运行。
（2）税收效益。房地产税收的效益，是指房地产税收应在促进房地产的合理配置、房地产市场有序运行以及房地产税收的征管等方面讲求效益，增加其激励作用，以促进房地产业健康发展。它包括以下三个方面内容：①保护税本，培育税源。②税率设计要适当。③提高资源配置的效。
（3）合理兼顾国家、集体、个人三方面利益。我国房地产市场正处在建立和发展的初级阶段，因此，在对房地产实行征税时应合理兼顾国家、集体、个人三方面利益，在税目、税率、税收减免等方面依法加以区别对待；同时，在税收管理方面，坚持统一领导、分级管理的原则，明确划分中央与地方的权限。

196、单项选择题  湖南省三元县城关镇居民张某与本县省属国有企业腾达公司因土地使用权问题发生争议，双方协商未能解决纠纷，该争议可以由谁处理()。

A.三元县土地管理机关处理
B.三元县人民政府处理
C.湖南省土地管理机关处理
D.直接向人民法院起诉

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本题答案：B
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197、单项选择题  根据《土地管理法》第47条第2款的规定，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过下列哪项所述内容?

A.被征用前3年平均年产值的15倍
B.被征用前3年最高年产值的15倍
C.被征用前3年总产值的15倍
D.被征用前3年总产值的5倍

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本题答案：A
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198、单项选择题  一个建设项目，征用耕地35公顷，其他土地75公顷的，由()批准。

A.国务院
B.省级人民政府
C.国家土地管理部门
D.省级人民代表大会常务委员会决定的有批准权限的政府

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本题答案：A
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199、单项选择题  村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物（）

A.作适当处理
B.进行妥善安置
C.给予双倍补偿
D.给予适当的补偿

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本题答案：D
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200、单项选择题  由国务院批准征用基本农田以外的耕地是指超过（）

A.20公顷的
B.25公顷的
C.30公顷的
D.35公顷的

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本题答案：D
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