1、多项选择题  商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。

A.征地费及拆迁安置补偿费
B.勘察设计及前期工程费
C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E.各项税金

点击查看答案

本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

2、单项选择题  房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。

A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：房地产价格通常有上下波动。在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势

3、单项选择题  在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是()。

A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

4、判断题  房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

5、单项选择题  某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

6、判断题  现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：暂无解析

7、单项选择题  某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。

A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：参见教材P216

8、单项选择题  当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用()。

A.独立基础
B.整体式筏式基础
C.箱形基础
D.桩基础

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：参见教材P79

9、多项选择题  毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。

A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D.忽略了房地产租金以外的收入
E.毛租金乘数从表格中容易获得

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

10、名词解释  市场法的概念

点击查看答案

本题答案：市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点
本题解析：试题答案市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

11、判断题  决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：参见教材P89

12、单项选择题  某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是()。

A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

13、单项选择题  某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%.估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为()。

A.1830.4
B.2176.88
C.2169.27
D.2285.71

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

14、判断题  证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：参见教材P250

15、问答题  从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?

点击查看答案

本题答案：从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：
本题解析：试题答案从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：
(1)名称。(2)坐落。(3)面积。(4)层数和高度
(5)建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。(6)装修。(7)建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。
(8)平面位置。(9)工程质量。(10)建成年月。
(11)维护、保养、使用情况。
(13)利用现状。(14)权属状况。

16、多项选择题  房地产自身因素可再分为()。

A.区位因素
B.实物因素
C.人口因素
D.权益因素
E.经济因素

点击查看答案

本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

17、多项选择题  对房地产价格有影响的交通管制，主要有（）。

A.严禁某类车辆通行
B.实行单行道
C.步行街
D.审查驾照
E.车辆年检

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

18、单项选择题  现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约其中政府的城市规划属于()方面的制约。

A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

19、单项选择题  ()的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。

A.量表式问卷
B.开放式问卷
C.封闭式问卷
D.量表问答式问卷

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

20、单项选择题  办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。

A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

21、多项选择题  在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有()。

A.项目分区规划设计
B.各细分市场需求特征和规模
C.各细分市场竞争关系的变动趋势
D.政府相关经济政策及直接和间接影响
E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势

点击查看答案

本题答案：B, D, E
本题解析：暂无解析

22、多项选择题  马克思认为，对于任何一块产生地租的土地都可以归结为()。

A.提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租
B.提供绝对地租的土地：地租=绝对地租
C.垄断土地：地租=垄断地租
D.建筑用地：地租=级差地租+绝对地租+垄断地租

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

23、问答题  计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。

点击查看答案

本题答案：(1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500×
本题解析：试题答案(1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500×1500=225(万元)
(2)计算自用办公室价格：8000×200=160(万元)
(3)计算酒店客房年总收益：200×190×365×(1-30%)=970.9(万元)
(4)计算酒店会议室年总收益：500×20×2×12=24(万元)
(5)计算酒店年总费用：970.9×40%=388.36(万元)
(6)计算酒店自营部分年净收益：970.9+24-388.36=606.54(万元)
(7)计算酒店自营部分的价格(含大堂、客房、会议室、办公室)：
606.54/8%=7581.75(万元)
(8)计算该酒店的正常总价格：7581.75+225+160=7966.75(万元)

24、单项选择题  选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取（）的可比实例即可。

A.1个
B.2个
C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）
D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

25、单项选择题  下列哪一个证件不属于土地权属证书？（）

A.《国有土地使用证》
B.《集体土地所有证》
C.《土地他项权利证明书》
D.《房地产权证》

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

26、多项选择题  在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。

A.选择主持人
B.布置访谈环境
C.准备访谈指南
D.筛选被访者
E.撰写访谈纪要

点击查看答案

本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

27、单项选择题  通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。

A.50
B.10
C.20
D.无法知道

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：根据"建筑物经济寿命=1/年折旧率"来计算。

28、单项选择题  某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m2，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/m2，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元／m2、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）元。

A.700000
B.695554
C.777268
D.800500

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

29、判断题  国家以土地管理者身份征收土地出让金或地租。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

30、判断题  在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：暂无解析

31、单项选择题  某宗面积为3000m2的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。

A.78
B.882
C.1210
D.1272

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

32、单项选择题  一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的（）。

A.生产成本不同
B.折旧不同
C.价格差异不同
D.市场性质不同

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

33、判断题  住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：暂无解析

34、多项选择题  询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为()等类型。.

A.经理询问法
B.电话询问法
C.客户询问法
D.路上拦截法
E.因特网询问法

点击查看答案

本题答案：A, B, D, E
本题解析：暂无解析

35、多项选择题  GDP由()部分构成。

A.商品
B.消费
C.投资
D.政府购买
E.净出口

点击查看答案

本题答案：B, C, D, E
本题解析：暂无解析

36、多项选择题  从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括()。

A.在建工程
B.已经灭失的房地产
C.作为企业整体中的一部分的房地产
D.有建筑物的土地
E.划拨土地使用权的房地产

点击查看答案

本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

37、判断题  抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押 的房地产转让行为无效。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

38、单项选择题  有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在()以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

A.半年
B.一年
C.两年
D.三年

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

39、单项选择题  在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是()。

A.交叉分组频数分布
B.单项频数分布
C.回归分析
D.区域分析

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

40、单项选择题  某厂房层高为5m，当地标准厂房的层高为2m，则其（）应依据5m层高来估算。

A.净高
B.容积率
C.重建成本
D.重置成本

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

41、判断题  地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：参见教材P152

42、单项选择题  ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。

A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

43、单项选择题  在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。

A.出让土地使用权上的房地产抵押估价
B.商品房售价
C.划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿
D.房屋火灾保险

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

44、单项选择题  由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的()租金

A、商品
B、理论
C、成本
D、市场

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

45、判断题  某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

46、多项选择题  下列属于强度相对指标的是()。

A.绿地率
B.容积率
C.房屋空置率
D.人口净密度
E.建筑密度

点击查看答案

本题答案：B, D, E
本题解析：参见教材P298

47、问答题  某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。

点击查看答案

本题答案：试题答案(1)年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)=394.20(万元)
(2)年运营费用=394.2×30%=118.26(万元)
(3)年净收益=394.2-118.26=275.94(万元)
(4)旅馆价值=275.94/10%=2759.4(万元)

48、多项选择题  标价是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同()的商品房的出售价格。

A、楼层
B、朝向
C、户型
D、面积

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。

49、多项选择题  路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。

A.深度百分率
B.资本化率
C.收益率
D.物价指数
E.其他价格修正率

点击查看答案

本题答案：A, E
本题解析：暂无解析

50、单项选择题  对房地产市场的供求状况往往可以通过某些指标进行判断，当某一区域的市场吸纳程度高时，意味着()。

A.供过于求
B.供求均衡
C.供不应求
D.不能确定供求关系

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

51、多项选择题  商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括()。

A.确定投资时期
B.估算投资回收期
C.估算投资报酬率
D.确定市场租金水平及变化趋势
E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口

点击查看答案

本题答案：B, C, D, E
本题解析：暂无解析

52、单项选择题  多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于()的调研。

A.封闭式问卷
B.开放式问卷
C.量表问答式问卷
D.自由问答式问卷

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

53、单项选择题  非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。

A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

54、单项选择题  房地产市场方案设计的()原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。

A.经济性
B.灵活性
C.有效性
D.指向性

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

55、单项选择题  路线价法主要适用于()

A.城市商业街道两侧土地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

56、单项选择题  办公楼市场分析中，()既顾及市场基本面的变化，又顾及当前市场上其他办公楼对待研究项目的压力和影响。

A.供给分析
B.竞争分析
C.需求分析
D.市场吸纳速度分析

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

57、多项选择题  由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：()。

A.分析次级资料的来源
B.确定搜集次级资料的方法
C.了解次级资料的收集时间
D.掌握次级资料的近期变化趋势
E.分析次级资料的类型和性质

点击查看答案

本题答案：A, C, E
本题解析：暂无解析

58、单项选择题  人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是（）。

A.使房地产价格下降
B.使房地产价格上升
C.稳定房地产价格
D.没有影响

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨。

59、单项选择题  对于房地产估价来说，土地是指（）。

A.田地、地面
B.地球上陆地的表层，包括水域在内
C.自然资源
D.地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

60、判断题  房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：参见教材P119

61、问答题  市场调研的重要性

点击查看答案

本题答案：1）通过市场调查，可以确定顾客的需求，２）通过市场调查
本题解析：试题答案1）通过市场调查，可以确定顾客的需求，２）通过市场调查，可以发现一些新的商业机会和需求，３）通过市场调查，可以发现企业产品的不足和经营中的缺点，４）通过市场调查可以掌握竞争者的动态，５）通过市场调查，可以了解整个经济环境对企业发展的影响

62、单项选择题  临街同一道路的其他土地的价格是以路线价为基础考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等进行适当的修正求得这些修正实际上为()。

A.交易情况修正
B.交易日期调整
C.房地产状况调整
D.区域因素调整

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

63、判断题  拆除临时建筑和违章建筑不给予补偿。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：暂无解析

64、判断题  根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。因此，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

65、判断题  计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

66、单项选择题  房地产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入。

A.1%～3%
B.10%～30%
C.5%～1%
D.7%～11%

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

67、多项选择题  一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。

A.指导性
B.经济性
C.灵活性
D.有效性
E.可操作性

点击查看答案

本题答案：B, C, D, E
本题解析：暂无解析

68、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

A.现有供给量
B.供求相对量
C.潜在供给量
D.供求缺口的大小和方向

点击查看答案

本题答案：A, C
本题解析：暂无解析

69、判断题  在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：暂无解析

70、单项选择题  在房地产估价中，一般将建筑物视为（）。

A.不包括构筑物
B.不包括房屋
C.只包括构筑物
D.包括房屋和构筑物

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

71、判断题  房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。 参见教材P48

72、单项选择题  某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。

A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

73、多项选择题  建筑物的重新购建价格是()的价格。

A、扣除折旧后
B、估价时点时
C、客观
D、建筑物全新状态下

点击查看答案

本题答案：B, C, D
本题解析：建筑物的重新购建价格没有扣除折旧。

74、判断题  市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：参见教材P193

75、单项选择题  某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。

A.0.91
B.0.92
C.1.09
D.1.10

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：以估价对象为基准，1001（100+9）=0.92。

76、单项选择题  收益法的雏形是（）。

A.地租资本化法
B.报酬资本化法
C.早期购买年法
D.直接资本化法

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

77、单项选择题  在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为()。

A.比较现期供求关系
B.比较未来供求关系
C.供给分析
D.需求分析

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

78、判断题  合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：参见教材P363

79、单项选择题  房地产价格是由房地产的()这两种相反的力量共同作用的结果。

A、供需与价格
B、需求与价格
C、供给与价格
D、供给与需求

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

80、多项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

A.消费品位变化
B.土地供给变化
C.广告宣传变化
D.收入水平变化

点击查看答案

本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

81、判断题  我国建设工程开工实行建设监理制度()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：暂无解析

82、单项选择题  ()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.房地产的权益和区位
B.房地产的权益
C.房地产的实物和权益
D.房地产的区位

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

83、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 (1)计算建筑物的重置价格： (2)计算建筑物的折旧额：

点击查看答案

本题答案：(1)计算建筑物的重置价格：
①建造成本=8
本题解析：试题答案(1)计算建筑物的重置价格：
①建造成本=800万元
②管理费用=800×3%=24万元
③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90万元
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元
(2)计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元
②装修部分的折旧额=200×2/5=80万元
③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元

84、判断题  宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：暂无解析

85、多项选择题  引起房地产价格上升的原因主要有()。

A.对房地产本身进行投资改良
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.外部经济
E.内部经营管理

点击查看答案

本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

86、单项选择题  下列关于路线价法中，不正确的是()。

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

87、单项选择题  现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。

A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D.存量+新增竣工量-拆毁量

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

88、多项选择题  以下房地产中按权益状况分类的有（）。

A.临时用地
B.商业房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产

点击查看答案

本题答案：A, D
本题解析：临时用地是指相对于所有权和使用权而言权益较小的一种用地，抵押房地产是指所有权和使用权已受到限制的房地产，而商业房地产和自用房地产不属于此类。

89、单项选择题  某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8%，利息支出78.21万元，正常利润为210万元，若该项目能够获得超额利润，则销售收入至少应该为()万元。

A.898.21
B.1108.21
C.1166.25
D.1322.83

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：参见教材P182

90、单项选择题  ()是绘制房产权证附图的基本图。

A.宗地图
B.房产分户图
C.房产分丘图
D.房产分幅图

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：参见教材P155

91、单项选择题  现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。

A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800～1000万元

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，该宗土地的评估价值可综合其他因素在两种用途的价格之间确定。

92、单项选择题  下列权益当中哪一个属于自物权（）。

A.所有权
B.使用权
C.地役权
D.典权

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

93、单项选择题  豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为()年

A、40
B、50
C、66
D、70

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

94、问答题  收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?

点击查看答案

本题答案：收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率
本题解析：试题答案收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。
收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。

95、单项选择题  （）是随着时间的推移而减少的。

A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

96、多项选择题  在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，建设用地土地使用权的购买价格，一般是采用()求取。

A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法

点击查看答案

本题答案：A, B, E
本题解析：参见教材P274

97、单项选择题  市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度();当吸纳程度较低时，竞争程度()。

A.高，低
B.高，高
C.低，高
D.低，低

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

98、单项选择题  在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。

A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

99、单项选择题  市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供()的。

A.资源
B.服务
C.信息
D.资金

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

100、单项选择题  某居住小区，用地面积35公顷，其^91考试网共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为()。

A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：参见教材P37

101、多项选择题  办公楼市场调研的关键点是()。

A.成本分析
B.产品分析
C.市场区分析
D.地区经济分析
E.相关政策分析

点击查看答案

本题答案：B, C, D
本题解析：暂无解析

102、单项选择题  在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)

A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

103、单项选择题  人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格（）的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的，在估价活动中应遵循的法则或标准，这就是房地产估价的原则。

A.客观和科学
B.公正和合理
C.客观和公正
D.形成和运动

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

104、多项选择题  在商品房交易中，常见的最低价格有（）。

A.商品房销售中的起价
B.拍卖活动中的保留价或起拍价
C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E.采用收益法确定的参考价格

点击查看答案

本题答案：A, B
本题解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。

105、单项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

A.超前，超前
B.超前，滞后
C.滞后，超前
D.滞后，滞后

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

106、判断题  就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

107、多项选择题  估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价服务的提供者和估价服务的需求者。()是估价主体。

A.估价报告的使用者
B.估价服务的需求者
C.估价委托人
D.估价服务的提供者

点击查看答案

本题答案：B, C, D
本题解析：暂无解析

108、多项选择题  收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于（）这几个因素。

A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.利率的高低
E.营业用途

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

109、单项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

A.担保保险
B.保证保险
C.信用保险
D.责任保险

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：参见教材P276

110、多项选择题  下面（）是计入商品住宅价格的费用。

A.征地费
B.建筑安装工程费
C.住宅小区内的营业性用房建设费用
D.住宅小区内设施的建设费用
E.邻近住宅小区的物业用房建设费

点击查看答案

本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

111、单项选择题  "接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性"是下列哪种房地产对位置的要求？（）

A.酒店
B.工厂
C.普通住宅
D.别墅

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

112、多项选择题  形成供给的两个条件是（）。

A.房地产开发商或拥有者愿意供给
B.房地产开发商或拥有者有能力供给
C.消费者愿意购买
D.消费者有能力购买
E.供大于求

点击查看答案

本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

113、单项选择题  通过数据统计分析可以发现市场数据中隐含的基本关系，为决策者提供结论和建议，而()则是整个市场调研活动生产过程的最终产品。

A.问卷调查结果
B.数据统计分析结论
C.市场调研结果
D.市场调研报告

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

114、单项选择题  人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的（）。

A.60 %
B.70%
C.80%
D.90%

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

115、单项选择题  当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用()的描述性统计方法。

A.平均数
B.多项频数分布
C.单项频数分布
D.交叉分组频数分布

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

116、问答题  市场法的操作步骤

点击查看答案

本题答案：运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例
本题解析：试题答案运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.1搜集大量交易实例的必要性
运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一些不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。所以，首先应尽可能地搜集较多且真实的交易实例。
2.2搜集交易实例的途径
搜集交易实例的途径主要有下列几个：
(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。(3)与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价资料。(4)查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。(5)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。
2.3搜集内容的完整性和真实性
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容 ，一般应包括：①交易双方的基本情况和交易目的;②交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等;③成交日期;④成交价格;⑤付款方式;⑥交易情况。
为避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，针对这些不同类型的房地产，将所要搜集的内容制作成统一的表格。
2.4建立交易实例库
建立交易实例库的最简单做法，是将搜集交易实例时填写好的“交易实例调查表”及有关资料(如照片等)，以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张卡片或一个档案袋，分门别类保存起来。有条件的，可以开发有关的计算机软件，将所搜集到的交易实例信息输入计算机中。

117、多项选择题  区位状况比较修正的内容包括（）修正。

A.繁华程度
B.临街状况
C.容积率
D.使用年限
E.绿化率

点击查看答案

本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

118、多项选择题  从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是().

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

119、单项选择题  最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和()。

A、协商一致
B、技术上可能
C、环境上适合
D、规模上均衡

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

120、单项选择题  居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。

A.周围环境状况
B.繁华程度
C.临街状况
D.附近是否有矿产资源

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：居住房地产与商业、工业等房地产不同，出于功能的需要，人们希望居住房地产有一个舒适的环境，而不同于商业是为了在临街、繁华的地方吸引顾客，不同于工业在附近有矿产资源的地方开矿。

121、判断题  加工同轴度要求高的轴工件时，用双顶尖的装夹方法。

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

122、单项选择题  下列哪一个属于房屋权属证书？（）

A.《房屋所有权证》
B.《房屋租赁证》
C.《房地产他项权证》
D.《房屋使用证》

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

123、判断题  外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：参见教材P198

124、多项选择题  套内建筑面积等于()相加之和。

A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.房屋建筑面积
E.共有建筑面积

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

125、多项选择题  下列哪些属于房地产市场状况的内容？（）

A.政府出台新的政策措施
B.利率发生变化
C.出现通货膨胀
D.未正常负担交易税费

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：未正常负担交易税费属于交易情况的内容。

126、单项选择题  某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。

A.78
B.882
C.1210
D.1272

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

127、单项选择题  当被调研对象不知道自己正被调查，且被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲时，这种调研方法可称为()。

A.实验法
B.访谈法
C.观察法
D.询问法

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

128、单项选择题  在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

129、判断题  资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：暂无解析

130、单项选择题  一般来说，开发经营期的起点()

A.与经营期的起点重合
B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合
D.与开发期的起点重合

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。

131、单项选择题  某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。

A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

132、判断题  合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：参见教材P151

133、多项选择题  房地产估价业务来源主要有（）。

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.垄断
E.政府分派

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

134、单项选择题  评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/㎡。

A.2938
B.2982
C.3329
D.3379

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。 2005年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。 参见教材P191

135、单项选择题  行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）

A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：违反了合法原则中的合法产权的要求。

136、单项选择题  某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。

A.增值速度
B.贬值速度
C.通货膨胀
D.其他

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：通货膨胀使货币的购买力下降，某项投资能抵御通货膨胀，说明其投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。

137、单项选择题  （）是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。

A.清算价值
B.征用价值
C.征收价值
D.补地价

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

138、单项选择题  办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。

A.定性研究
B.现场调研
C.二手资料
D.政府规划

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

139、单项选择题  在房地产权利中，属于用益物权的是()。

A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

140、问答题  某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

点击查看答案

本题答案：试题答案

141、单项选择题  房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。

A.上升
B.下降
C.维持不变
D.升降难定

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

142、单项选择题  在商业用房市场分析中，消费者需求是除住宅以外的对其他商品和劳务的需求，商业用房市场调研最重要的步骤是()。

A.供求关系分析
B.市场容量分析
C.竞争分析
D.商业用房赢利潜力分析

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

143、多项选择题  在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（）。

A.公平原则
B.公开原则
C.估价时点原则
D.替代原则
E.客观原则

点击查看答案

本题答案：C, D
本题解析：暂无解析

144、单项选择题  报酬资本化法又称作（）。

A.收益乘数法
B.现金流量折现法
C.报酬法
D.直接资本化法

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

145、单项选择题  商业用房的需求是一种()，即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。

A.引致需求
B.潜在需求
C.因果需求
D.集聚需求

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

146、多项选择题  在运用成本法时最主要的有()。

A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值

点击查看答案

本题答案：B, E
本题解析：在运用成本法时最主要的有：一是区分实际成本和客观成本;二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整;三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。参见教材P272

147、单项选择题  征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括()

A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

148、单项选择题  经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。

A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

149、单项选择题  某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5m2，阳台面积为3.2m2，分摊的共有建筑面积为9m2。则该套住宅的建筑面积为()。

A、76
B、85.7
B、79.0
D、82.2

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

150、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

A.高级办公区
B.中央商务区
C.低级办公区
D.一般办公区

点击查看答案

本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

151、单项选择题  有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。

A、9
B、13.5
C、15
D、18

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

152、判断题  房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。

153、单项选择题  在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向哪个部门申请确认？（）

A.城市房产行政管理部门
B.城市规划行政主管部门
C.城市房屋拆迁管理部门
D.开发建设单位

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

154、单项选择题  从市场规模来看，()在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。

A.住宅市场
B.商业用房市场
C.办公楼市场
D.特殊用房市场

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

155、单项选择题  房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为()的主要对象。

A.交易
B.交易和投资
C.交换
D.投资

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：30%×15%+70%×6.84%=4.5%+4.788%=9.29%

156、多项选择题  以下难以使用市场法估价的房地产有()。

A.标准工业厂房
B.写字楼
C.古建筑
D.纪念馆
E.学校

点击查看答案

本题答案：C, D, E
本题解析：暂无解析

157、单项选择题  为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。

A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：可比实例的正常交易价格=卖方实际收到的金额/(1-应由卖方承担的税率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市场状况调整后价格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡) 参见教材P187

158、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

A.高效率
B.低成本
C.能得知被访者的动机
D.反映部分上网者的需求

点击查看答案

本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

159、多项选择题  房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。

A.销售
B.娱乐
C.营业
D.商业
E.居住

点击查看答案

本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

160、多项选择题  房屋权属证书有三种，分别是（）。

A.《房屋所有权证》
B.《房屋产权证》
C.《房屋他项权证》
D.《房屋共有权证》

点击查看答案

本题答案：A, C, D
本题解析：现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种：土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和<房地产他项权证》三种。

161、单项选择题  运用假设开发法估价，对于资金的时间价值()。

A.不必考虑
B.根据实际情况而定
C.必须考虑
D.无法确定

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：参见教材P330

162、单项选择题  按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

163、多项选择题  下列哪些可列为市场法适用的对象？（）。

A.房地产开发用地
B.普通商品住宅
C.清真寺
D.标准工业厂房
E.军事设施

点击查看答案

本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

164、单项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

A.价值量巨大
B.不可移动性
C.政策性强
D.本质是一种物化劳动

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

165、判断题  在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

166、单项选择题  在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为()。

A.双务合同
B.赠与合同
C.要式合同
D.实践合同

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：参见教材P358

167、单项选择题  市场法的本质是以（）为导向求取估价对象的价值。

A.房地产市场
B.房地产的实际成交价格
C.客观价值
D.类似房地产

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

168、多项选择题  人口因素包括（）。

A.人口数量
B.人口素质
C.家庭人口规模
D.人口结构

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：房地产（特别是居住房地产）的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。人口因素主要包括人口数量、人口素质和家庭人口规模三个方面

169、判断题  房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

170、判断题  潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

171、多项选择题  房地产估价的最高行为准则是（）。

A.合法
B.独立
C.客观
D.公正

点击查看答案

本题答案：B, C, D
本题解析：房地产估价的最高行为准则是独立、客观、公正。

172、单项选择题  反映总体单位的属性和特征的统计术语称为()。

A.指标
B.统计总体
C.标志
D.总体单位

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：参见教材P294

173、多项选择题  根据办公楼的区位质量、区位接近性、道路交通状况和相关的商业服务及功能的配套情况，可以将办公楼的市场区划分为()。

A.低级办公区
B.一般办公区
C.中心商务区
D.高级办公区
E.中央商务区

点击查看答案

本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

174、多项选择题  一般来讲，在一次中等规模的房地产需求调研结束后，通常运用()等一些基本的统计方法。

A.统计分频
B.分布性统计
C.描述性统计
D.记录性统计
E.统计推断

点击查看答案

本题答案：C, E
本题解析：暂无解析

175、判断题  某房地产开发企业，在会计核算时，应把销售中发生的销售费用计入成本类会计科目。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：参见教材P325

176、单项选择题  收益法是以（）为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A.收益原理
B.预期原理
C.未来原理
D.替代原理

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：收益法的本质就是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值的。

177、单项选择题  （）是市场价格运行的必然趋势。

A.均衡
B.供求
C.平稳
D.竞争

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

178、单项选择题  下面房地产估价师说法正确的是()。

A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D.房地产估价报告应由估价师个人出具

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

179、判断题  土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：土地所有权价格指土地所有权的转移价格，也可以说是买断价格。土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。

180、单项选择题  采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）。

A.房地产净收益按－固定数额逐年递增
B.房地产净收益按－固定数额逐年递减
C.房地产净收益按－固定比率逐年递增
D.房地产净收益按－囤定比率逐年递减

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

181、多项选择题  合法权益包括（）。

A.合法产权
B.合法使用
C.合法处分
D.合法利用
E.合法拍卖

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

182、判断题  估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

183、多项选择题  补地价是指需要补交给政府的（）。

A.一笔地价
B.土地使用权出让金
C.土地收益
D.税费
E.楼面地价

点击查看答案

本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

184、判断题  建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的 折旧(价值减损)后的余额。()

点击查看答案

本题答案：错
本题解析：建筑物原始构建价格不应该，是建筑物现时的重建价格。

185、单项选择题  

某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为()元/m2。

A.15675
B.16588
C.17432
D.18525

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

186、单项选择题  下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是()。

A.《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B.1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C.2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D.《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l日薄西山

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：暂无解析

187、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

点击查看答案

本题答案：①计算建筑物的重置价格：
建造成本=800万
本题解析：试题答案①计算建筑物的重置价格：
建造成本=800万元
管理费用=800×3%=24万元
投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.9万元
则 ：建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.9万元
②计算建筑物的折旧额：
墙、地面等损坏的折旧额=18万元
装修部分的折旧额=200×2/5=80万元
设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
则：建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元

188、单项选择题  某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为()万元。

A.53.34
B.85.34
C.106.68
D.213.36

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：临街宽度为20，临街深度为50英尺的地块的总价=121.92×(40%+30%)=85.34(万元)，乙地块的总价=85.34÷20×25=106.68(万元)。 参见教材P377

189、单项选择题  选取的可比实例规模一般应为（）。

A.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤1
B.0.5<可比实例规模／估价实例规模≤1
C.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤2
D.0.5≤可比实例规模／估价实例规模<1

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

190、单项选择题  下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。

A.出租的房地产
B.自用的房地产
C.餐饮的房地产
D.营业的房地产

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

191、单项选择题  室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中()材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。

A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：参见教材P56

192、单项选择题  在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。

A.土地的价值
B.建筑物的价值
C.建筑物与土地的价值
D.建筑物的拍卖价值

点击查看答案

本题答案：B
本题解析：土地不会被火烧毁，而建筑物则不然，所以评估的保险价值当然是指建筑物的价值。

193、单项选择题  房地产估价是估价行业的主体，原因是()。

A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

点击查看答案

本题答案：A
本题解析：暂无解析

194、单项选择题  如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。

A.估价时点原则
B.合法原则
C.最高最佳使用原则
D.替代原则

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析

195、单项选择题  在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是()

A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

196、多项选择题  下列属于土地使用管制的事项有()。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发

点击查看答案

本题答案：A, C, E
本题解析：暂无解析

197、多项选择题  下列不属于商业用房市场特性的有()。

A.受交通状况影响较大
B.与人口聚集密度密切相关
C.与地区经济发展状况密切相关
D.与商业用房内外部品质密切相关
E.与购买者的购买决策及融资机制有关

点击查看答案

本题答案：D, E
本题解析：暂无解析

198、单项选择题  某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%

点击查看答案

本题答案：C
本题解析：暂无解析

199、判断题  土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低

点击查看答案

本题答案：对
本题解析：暂无解析

200、单项选择题  在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。

A.估价时点
B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时
D.成交价格所反映

点击查看答案

本题答案：D
本题解析：暂无解析