2006年5月山西公务员考试

申论真题及详解

      在房地产市场中，经济适用房的规划和运营由各地政府操作，最易受政府“有形之手”的调控，按理说应充分造福于城镇中低收入家庭，不应该出现供需严重不平衡的状况。然而，在现实中，经济适用房“一房难求”、“别墅化”、“富人化”等现象在许多城市却十分突出。经济适用房的诸多“不适之症”，与政府的粗放式管理直接有关。对此，有三大疑问急需得到有关部门的解答。

      在宏观调控背景下，各地政府纷纷表态，或给出经济适用房与全部商品房的占比，或给出建设规模。这些规划中的供应量，能在多大程度上满足老百姓对经济适用房的需求呢？这个问题难以回答，原因就在于需求量并没有被明确测算出来。如果经济适用房的供应与需求存在脱节，那么在此条件下给出的数字或比例是没有参考意义的。 

      现在，能够用来估算需求量的，只是经济适用房购买者的收入标准。然而，根据各地划定的购买者收入标准，要么有一大半家庭符合条件，要么中低收入家庭被摒弃在外。有人测算，按照现有经济适用房购买标准，近80%的北京市民具备条件，而北京市目前提供的经济适用房还满足不了其中10%的需求。西安市经济适用房购买标准是在家庭年收入27500元的参照数上定的，而这显然是西安很多中低收入家庭无法达到的。更有甚者，目前许多地方还没有明确的中低收入者标准，何谈准确测算经济适用房的需求量呢？ 

      也许，之所以出现购买者收入界定标准不科学的情况，原因在于经济适用房的保证面过于宽泛。根据经济适用房的定义，其供应对象是中低收入家庭，这在许多地方被理解为“中等收入＋低收入”家庭。这样一来，导致各地在确定标准时有了较大的变动空间。经济适用房具有政策保障性质，须严格控制套型面积，国家给出的建议标准是中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。然而，记者调查发现，在北京房地产交易中心的网站上，仅回龙观住宅区在这家交易中心登记的拟转售的数百套经济适用房中，110平方米至230平方米的大房子就有66套。 

      出现经济适用房“别墅化”现象有一定的历史原因。房改之初建设经济适用房承担着一定的扩大内需、拉动经济增长的任务，因而建设标准限制不严。针对户型超标问题，北京市建委负责人表示，市规划委将严格控制户型面积，从源头上进行审批管理。经济适用房建设过程中另一个监督管理的难点是控制利润。由于经济适用房是微利商品，国家规定要把利润率控制在3%以下。然而，一位业内人士表示，如果利润率真正控制在3%以下，是不会有开发商愿意做的。 

      实际上，开发商有各种手法在开发过程中谋取高额利润。比如，加高楼层、增加商品房比例、炒号、利用物业公司进行利润补充等等。对于开发商的这些“灰色收入”，政府管理部门要么难以查究，要么以罚款了事，但违规成本与高额利润相比显得微不足道。如此看来，经济适用房能否真正“经济”起来，还要打上一个问号。销售环节存在的漏洞主要有两个，一个是开发商的“瞒”，即暗中留下一定数量的房号自己操纵；另一个是购房者的“骗”，即不符合条件的人骗购经济适用房。 

      把销售交由开发商来操作，一个重要原因是当初经济适用房放量供应、项目过多，由政府销售存在一定困难。然而，现在经济适用房处于供不应求的状态，开发商的暗中操作则加剧了供求的失衡。针对放号方式存在的弊端，一些地方从规范排队等号、网上放号、手机放号等入手治理。有关专家则认为，要保证放号的公开、公平、公正，把销售交由政府来负责是一条根本之道。令人遗憾的是，目前还没有地方尝试采取这种操作方式。 

      谈及如何防止购房者的骗购行为，中国房地产业协会秘书长顾云昌表示，在居民收入透明度不够的情况下，这恐怕是经济适用房管理中最为棘手的一个问题。北京市建委负责人介绍，准备在现行的审核政策基础上再增加三项措施：结合个人所得税明细制度进行收入审核；增加新闻媒体公示，扩大公示范围；严厉查处虚假行为。
    1.用不超过200字的篇幅概括给定材料所反映的主要内容。（20分）
    2.用不超过400字的篇幅概括出经济适用房存在的问题以及原因。（30分）
    3.自拟题目进行论述，用不超过1000字的篇幅提出如何完善经济适用房政策，要求有针对性和可行性。（50分）
 
参考答案

    第一题，用不超过200字的篇幅，概括资料的主要内容。（20分） 
 
    国家为解决中低收入家庭而实行了经济适用房政策。但此政策在执行过程中出现了一些偏差，开发商想方设法获取更多利润；一些地方政府在执行此政策时出现偏差，导致购买经济适用房的对象出现偏差；经济适用房地在各地引起冷热不均的反响；经济适用房的房源、价格、户型以及销售监督都成为社会关注的焦点；社会对是否继续执行此政策进行争论；有关部门正在采取多种措施将经济适用房政策落到实处。（182字） 

    第二题，用不超过400字的篇幅概括出经济适用房存在的问题及其原因。(30分) 

    国家实施经济适用房政策，对于城市中低收入家庭来说是一件好事，但此政策在实施过程中却出现了一些问题，就经济适用房存在的问题及其原因分析如下： 

    问题之一是地方政府在执行政策时首鼠两端：既要执行政策，又要考虑土地带来的财政收入；同时对于经济适用房对象的界定不甚明确。 

    问题之二是开发商在销售住房时牟求高利：通过瞒下数量，扩大房型，降低绿化，增加容积等多种手段在利润不是很高的经济适用房上获得最大利润。

三、自拟题目进行论述，用不超过1000字的篇幅，提出改革经济适用房的政策建议，要求有针对性和可行性（50分）。

参考例文：[写作提纲]

标题：关于经济适用房的政策建议

一、论点
1、经济适用房存在问题的主要表现：“一房难求”、“别墅化”、“富人化”的现象突出；
2、问题的实质：经济适用房数量不足，不能满足中低收入家庭的需求；
3、供求矛盾尖锐的影响和危害（解决好经济适用房问题的实际意义）。

二、论据
1、产生问题的原因（为什么）
（1）供需脱节对收入的界定标准不科学，保证面宽泛；
（2）户型过大；
（3）开放商通过各种手法牟取高额利润；
（4）销售环节存在两个漏洞，开发商的“瞒”和购买者的“骗”；
（5）主要原因是：大户型、高造价住房比重大，经济适用房所占比重校
2、解决问题的政策建议（怎么样）
（1）在我国推行以解决中低收入者住房问题为重点的住房分类供应制度；
（2）对经济适用房给予优惠政策，并理所当然地调控经济适用房的户型、房价和供应对象；
（3）大比重地建设与我国经济水平相适应得小户型、低造价住房。在今后十年内，各城市年建设小户型、低造价住宅的比重，逐步达到占住宅总量的60%。为把计划落到实处，城市政府每年要把小户型、低造价的建设计划，有计划地分解下达到每个待建的住宅小区。同时制定法规，凡不按计划建设小户型、低造价住宅的房地产企业，要给予高额罚款，直至取消营业执照的处罚；
（4）有区别地运用税费的调节作用，使之充分产生鼓励小户型、低造价住宅，抑制大户型、高造价住宅的作用。

三、结论
1、收束全文，重申解决经济适用房的必要性、迫切性；
2、提出期望。