求取财务内部收益率。=14.85%。

84．假如( )，该投资项目收益率将下降。

A．净租金收益减少 B．第5年与第2年的净租金收益调换 C．置业投资增加 D．通货膨胀率下降 【答案详解】AC

【解析】净租金收益减少收益下降。置业投资增加，在净租金不变的情况下收益下降。 第5年与第2年的净租金收益调换收益提高。通货膨胀率下降收益提高。

（二）

房地产开发企业在对其开发的某商品住宅进行定价之前，对项目开发成本和项目所在区域内的同类项目分别进行了测算和调研，得知该项目可租售面积的单位开发成本为6510元/㎡,4个代表性项目的售价范围为8900元/㎡～9100元/㎡。在此基础上，制定了下列价格策略：

(1)项目总体均价按照成本定价法确定，并参考市场价格，预期成本利润率取25%，销售税费率取9%。

(2)对于一次性付款的买家，给予总价5%的优惠；对于一次性购买2套以上住宅的买家，给予总价3%的优惠。

(3)开盘后第一个月，若销售量未达到开盘量30%的预期目标，则考虑适当提高价格优惠力度。

85．关于该商品住宅定价之前调研工作的说法，正确的为( )。

A．进行的调研为次级调研

B．调研方法是重点调查

C．调研对象选择采用的方法是随机抽样法

D．调研内容包括竞争项目调查

【答案详解】BD

【解析】进行的调研为非次级调研。调研对象选择采用的方法非随机抽样。

86．按照成本定价法计算，项目总体均价为（ ）元/㎡。

A．8900 B．8942

C．8971 D．9000

【答案详解】B

【解析】商品房单位价格：[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)=6510×（1+25%）÷（1-9%）=8942

87．制定的具体价格折扣策略为( )。

A．关系折扣 B．中间商折扣

C．现金折扣 D．数量折扣

【答案详解】CD

【解析】对于一次性付款的买家，给予总价5%的优惠，属于现金折扣；对于一次性购买2套以上住宅的买家，给予总价3%的优惠，属于数量折扣。

88．若开盘后第一个月末能达到预期销售目标，可采取的具体方法为( )。

A．降低首付款比例，相应提高最后一次付款比例

B．分期付款时间往后推延一个月，各次付款比例不变

C．提高分期付款中间付款的比例，降低最后一次付款的比例

D．取消分期付款策略，推行一次性付款

【答案详解】AB

【解析】AB有利于促销；CD不利于促销。

（三）

某商品住宅在建工程，土地总面积为15000㎡，容积率为2.5，已正常开发建设18个月。同类商吊住宅开发项目的建设期为24个月，相似商品住宅的市场价格为8000元 /㎡。

89．该商品住宅在建工程的后续建设期为（ ）个月。

A．6 B．18

C．24 D．42

【答案详解】A

【解析】24-18=6。

90．该房地产开发项目开发完成后的价值为( )亿元。

A．1.2 B．2.0

C．3.0 D．3.2

【答案详解】C

【解析】15000 X2.5 X8000=300000000元=3亿元。

91．按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括( )。

A．土地取得成本 B．续建成本

C．销售税费 D．取得该在建工程的税费

【答案详解】BCD

【解析】后续开发不需再支付土地取得成本。

92．该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去( )。

A．征地拆迁费用 B．后续开发的必要支出

C．商品住宅建筑安装工程费 D．后续开发的必要支出及应得利润

【答案详解】D

【解析】该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

（四）

某新建住宅小区占地面积6500㎡，容积率为2.5，专有部分的建筑面积占总建筑面积的85%，已全部交付，小区共有业主l200人。该小区成立了业主大会并选举产生了业主委员会，经业主大会授权，业主委员会按法律规定的程序重新选聘了物业服务企业。

93．业主委员会选聘物业服务企业的方式应为( )。

A．部分业主推荐 B．业主委员会票决

C．招投标 D．居民委员会指定

【答案详解】C

【解析】必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅。

94．该小区专有部分的建筑面积之和为( )㎡。

A．5530 B．6500

C．1381 D．1550

【答案详解】C

【解析】6500 X2.5 X85%=1381

95．若业主委员会决定使用住宅专项维修资金改造小区内的公共游泳池，至少应得( )名业主的同意。

A．600 B．800

C．900 D．960

【答案详解】B

【解析】使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等决定，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。

96．该小区业主委员会成员可以为( )名。

A．7 B．9

C．1O D．11

【答案详解】ABD

【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，由全体业主通过业主大会会议选举产生，由5人至11人单数组成。

（五）

2012年7月，张某首次购买一套总价为40万元、建筑面积为50㎡的商品住房，并向银行申请了5万元的贷款。张某选择等额本息还款方式，贷款期限为20年，贷款年利率为5%。当地契税税率为3%。

97．按国家现行规定，张某缴纳契税的情况应为( )。

A．免征 B．按税率1%缴纳

C．按税率1.5%缴纳 D．按税率3%缴纳

【答案详解】B

【解析】首次购房契税税率1%。

98．张某该笔贷款的月还本付息额为( )元。

A．290 B．317

C．330 D．395

【答案详解】C

【解析】月还款额，p=50000元，i=5%÷12=0.004167，n=20 ×12=240

99．张某该笔贷款第二个月偿还的利息额为( )元。

A．122 B．187

C．208 D．210

【答案详解】C

【解析】第一月还本金为330-（50000 X0.004167）=121.65，第二个月偿还的利息额=（50000-121.65）X0.004167=207.84

100．在贷款金额相同的情况下，下列贷款方式中，第二个月还款额少于张某该贷款第二个月还款额的有( )。

A．住房公积金贷款 B．个人住房组合贷款

C．个人商用房贷款 D．等额本金还款

【答案详解】AB

【解析】住房公积金贷款利率低。个人住房组合贷款含有部分公积金贷款，因此也低。