|
二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.在下列情况中，通常会引起房地产价格降低的有( )
A.农用地转为非农建设用地 B.在写字楼旁新建大型游乐场
C.住宅区内道路禁止货车通行 D.常常遭受洪水威胁
E.在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
2.房地产估价具体采用哪种方法估价，主要是由______综合决定的。( )
A.估价的对象所处的区域范围 B.估价对象的房地产类型
C.所搜集到的资料的数量和质量 D.估价对象的权益特征
E.估价方法适用的估价对象和条件
3.下列属于非正常交易的情况有( )
A.公司与职工之间的房地产交易 B.土地使用权挂牌出让
C.符合条件的居民购买经济适用房 D.房地产涉案拍卖
E.卖方负责补交土地使用权出让金
4.有一出租的写字楼拟选用收益法估价，现需要搜集______等方面的资料。( )
A.开发完成后的市场价格 B.租金水平
C.竞争性项目 D.出租率或空置率
E.运营费用
5.下列对于假设开发法说法正确的有( )
A.假设开发法在形式上为成本法的倒算法
B.假设开发法需要求取的是开发完成后的房地产价值
C.假设开发法的基本理论依据与收益法相同
D.在房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，难以采用假设开发法
E.当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法
6.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，需要计息的项目是( )
A.开发成本 B.管理费用
C.地价 &n bsp; D.销售税费
E.销售费用
7.指数修匀法是以______为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种方法。
( )
A.上期的实际值 B.上期的预测值
C.本期的实际值 D.本期的预测值
E.未来的预测值
三、简答题(本大题共4小题，前3小题各5分，第4小题7分，共22分)
1.什么是房地产估价？
2.明确估价基本事项包括哪些内容？
3.试列举可以用假设开发法评估的房地产类型。
4.何谓建筑物折旧，估价折旧与会计折旧的区别。
四、计算题(本大题共2小题，每小题5分，共10分)
1.有一宗房地产总价为200万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为多少？（收益可视为无限年）
2.已知某一临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度30米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为多少？
五、案例综合题(本大题14分)
为评估某套住宅的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
| 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C | 成交价格（元/m2） | 13000 | 12500 | 13200 | 成交日期 | 2010年8月15日 | 2010年9月15日 | 2010年6月15日 | 交易情况 | 0 | -2% | +3% | 房地产状况 | +2% | -5% | +3% |
上述交易情况中，正负值表示可比实例价格高低于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正负值表示可比实例的相应因素优劣于估价对象的幅度。从2010年6月15日到2010年10月15日该类住宅的市场价格每月递增1%。试利用上述资料估算该住宅2010年10月15日的正常价格。（计算平均值时采用简单算术平均法）
|
考试问吧
