非选择题部分

注意事项：

  用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。

三、名词解释(本大题共6小题，每小题4分，共24分)

26．物业管理

27．物权

28．物业管理法律事实

29．合同

30．业主约束

31.物业交易

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)

32．简述物业管理法律责任的特征。

33．业主委员会的职责有哪些?

34．简述物业权属登记的程序。

35．合同有哪几种类型?

五、论述题(本大题10分)

36.不得用于出租的物业包括哪些情形？

六、案例题（本大题12分）

37.  张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。

  由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竞买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。

  这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。

请分析：（1）物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？

（2）物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？