土地价值=土地净收益/土地资本化率　(5-6)

　　土地净收益=土地总收益-土地总费用

　　土地总费用=管理费+维护费+税金等

　　(3)由房地产收益评估土地价值

　　方法一：(房地产价值扣减法)【注意掌握教材例题5-4和习题班综合题第1题】

　　土地价值=房地产价值-建筑物现值 (5-7)

　　建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数

　　当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额

　　=(建筑物重置成本-残值)/耐用年限

　　【说明】住宅用地到期后自动续期，所以需要考虑残值，而且不用考虑剩余年限。

　　当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额

　　=(建筑物重置成本-残值)/土地使用权尚余年限

　　【注意】①上述关于年贬值额的公式的基本原理是61页2-36

　　②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限(这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算)中取短。

　　年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽