徐立凡

河北保定将在京津冀一体化中承接北京部分行政功能的消息一出，房价飙升的传言随即出现。然而，媒体近日赴保定调查发现，尽管确有楼盘半个月内单价涨幅超过千元，但仅库存楼盘即可销售35个月，房价回落的风险已隐约出现。

判断楼市行情，最靠谱的是看库存量和租售比。按照住建部曾经给出的一个简约计算方式，如果城市楼盘库存高于一年至一年半的销售量，就已超出合理区间。据此来看，保定楼盘已处在“高库存”警戒线以上，缺乏上涨动力。此外，没有信息表明保定楼房租价有明显异动。可以说，保定房价飙升的传闻中，确实注入了“水分”。

问题在于，是谁制造了保定房价飙升的“水分”。一个容易找到的答案是开发商。借政策走势或者传闻改变消费者的购房预期，甚至制造恐慌式上涨行情，确实是许多开发商的常用手法。但是，这个答案的缺陷在于，把市场的重要一方消费者当作了不理性的经济人，任由开发商主导。

实际上，保定房价的“水分”中，也有消费者配合的因素，而这恰恰源于消费者的理性。楼市本身具有很强的政策感知力，城市规划变化、基础设施铺陈等，都会立刻对楼市价格造成影响。这些条件保定都具备。不管今后保定是否将分担北京部分职能，其发展路径已然面临巨大调整是不争的事实。开发商看得到这一点，消费者也看得到。因此，即使有所上涨，也别说是什么开发商的“阴谋”，而是开发商与消费者共同推动的结果。

环北京周边因北京“挤出效应”产生的楼市需求，也部分参与制造了保定房价的“水分”。所谓“水分”，很大程度上也可看作是市场预期。除去开发商自卖自买假装当“做市商”的影响外，那些在京工作而无法居住的群体，那些无处可去的民间资金甚至国有资金，都可能因为预期而进入这样的价值洼地。如果预期京津冀一体化终会取得成效，那么市场就会对区域内城市的房价变动有所准备。区域内非中心城市地价房价上涨是区域经济合理分工后可能的结果。非要在区域内非中心城市的地价房价照旧的情况下推动一体化，有可能陷入不尊重市场选择的传统调控思维中。

从区域一体化的大局考量，既不能让房产化成了一体化的主唱，也不能用旧观念看待房价可能出现的异动。如果对房价过于敏感，采取限售措施即可让房价恢复表面平静。但是，这可能将愿意投入其中的民间资本也挡到了门外。对于房价中的“水分”，最好的方法是预警楼市风险，同时优化其他领域的投资环境。当城市发展的机会多样化以后，房价的“水分”自可挤出。