2Z201052 掌握质权

　　为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产或权利出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产或权利优先受偿。分为动产质权和权利质权

　　债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产

　　1、质权人的权利和义务

　　权利：放弃质权

　　义务：不得擅自使用，处分质押财产;不得擅自转质

　　2、出质人的权利

　　出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权;质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。

　　出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。

　　2Z201053 掌握留置权

　　留置，是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保方式。

　　因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，也适用留置的法律规定。

　　留置担保的当事人包括：留置权人、留置人。其中，留置权人就是债权人，留置人就是债务人。

　　1、留置财产

　　2、留置人的权利

　　留置权人有权收取留置财产的孳息。

　　同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿

　　3、留置权的实现

　　留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格

2Z201054 熟悉物权的设立、变更、转让和消灭

　　一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭

　　1、登记生效

　　2、登记与合同效力的关系

　　3、预告登记

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　二、动产交付

　　动产自交付生效

　　2Z201055 熟悉建设用地使用权

　　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　(一)建设用地使用权的设立

　　1、设立范围

　　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

　　2、设立方式

　　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式

　　(二)建设用地使用权人的权利和义务

　　1、权利

　　2、义务

　　2Z201056 了解物权的保护

　　l)请求确认权利

　　2)请求排除妨碍

　　3)请求恢复原状

　　4)请求返还原物

　　5)请求消除危险

　　6)请求损失赔偿

　　注意判别各种情形

2Z201060建筑法

　　本部分主要内容有：

　　1.掌握施工许可制度

　　2.掌握企业资质等级许可制度

　　3.掌握建筑业专业人员执业资格制度

　　4.掌握工程发包制度

　　5.掌握工程承包制度

　　2Z201061 掌握施工许可制度

　　申请领取施工许可证必须满足的条件涉及建设用地管理、城市规划管理、施工场地、施工单位和监理单位落实、施工技术文件、质量安全措施、建设资金落实等方面。对未取得施工许可证擅自开工的建设项目都将被责令改正;对于不符合开工条件的，责令停工，可以处以罚款。国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程、文物保护工程、抢险救灾工程、临时性建筑和军用房屋建筑等工程不需要申领施工许可证的，当开工条件出现某些变化时，要依据法定条件废止或重新核验施工许可证，或者重新办理开工报告。

　　《建筑法》第7条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”

　　1、申请建筑工程许可证的条件

　　·已经办理该建筑工程用地批准手续;

　　·在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证;(注意建设用地规划许可证与建设工程规划许可证的区别)

　　·需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求;

　　·已经确定建筑施工企业;

　　·有满足施工需要的施工图纸及技术资料;(施工图设计文件已经按规定进行了审查)

　　·有保证工程质量和安全的具体措施;(哦按照规定应该委托监理的工程已委托监理)

　　·建设资金已经落实;(建设工期不足一年的，落实工程合同价的50%，超过一年的为30%)

　　·法律、行政法规规定的其他条件。(如公安机关的消防审核)

　　2、未取得建筑工程许可证擅自开工的后果

　　责令改正;不符合开工条件的，停工，可以予以处罚;符合开工条件的，不需要停工和处罚。

　　3、不需要申请施工许可证的工程类型(六类)

　　1)国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程(工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程)

　　2)作为文物保护的工程

　　3)抢险救灾工程

　　4)临时性建筑

　　5)军用房屋建筑

　　6)按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程

　　4、施工许可证的管理

　　废止条件：

　　·建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期：延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

　　重新核验施工许可证条件：

　　·在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告;中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

　　重新办理开工报告的条件：

　　·按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况，因故不能按期开工超过6个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。

　　例：某公司拟新建总部办公大楼，该公司于2006年10月15日领取施工许可证后因故不能按期开工，遂向发证机关申请第一次延期，但此次延期届满时仍不能开工，不得不申请第二次延期。根据《建筑法》的规定，该工程施工许可证经过两次延期后，其有效期最迟将于( C )截止。

　　A.2007年2月14日 B.2007年4月14日

　　C.2007年7月14日 D.2007年7月15日

2Z201062 掌握企业资质等级许可制度

　　建筑施工、勘察、设计和工程监理单位取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。

　　一、建设工程企业的必备条件

　　建筑工程从业的经济组织包括：施工单位、勘察、设计单位和工程监理单位[注意：无建设单位!资质条件：

　　(1)注册资本;

　　(2)专业技术人员;

　　(3)技术装备;

　　(4)已完成的建筑工程的业绩。

　　二、建设工程企业的资质管理

　　(一)管理机关(国务院建设行政主管部门归口管理;各行业部门配合管理;工商部门营业执照管理)

　　先工商登记注册后资质申请。

　　(二)企业资质分类管理：

　　1、建筑业企业资质管理

　　建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。

　　取得施工总承包资质的企业(以下简称施工总承包企业)，可以承接施工总承包工程。施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。

　　取得专业承包资质的企业(以下简称专业承包企业)，可以承接施工总承包企业分包的专业工程和建设单位依法发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的专业工程全部自行施工，也可以将劳务作业依法分包给具有相应资质的劳务分包企业。

　　取得劳务分包资质的企业(以下简称劳务分包企业)，可以承接施工总承包企业或专业承包企业分包的劳务作业。

　　2、工程勘察设计资质管理

　　工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。

　　工程勘察综合资质只设甲级;工程勘察专业资质设甲级、乙级，根据工程性质和技术特点，部分专业可以设丙级;工程勘察劳务资质不分等级。

　　取得工程勘察综合资质的企业，可以承接各专业(海洋工程勘察除外)、各等级工程勘察业务;取得工程勘察专业资质的企业，可以承接相应等级相应专业的工程勘察业务;取得工程勘察劳务资质的企业，可以承接岩土工程治理、工程钻探、凿井等工程勘察劳务业务。

　　工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质和工程设计专项资质。

　　工程设计综合资质只设甲级;工程设计行业资质、工程设计专业资质、工程设计专项资质设甲级、乙级。

　　根据工程性质和技术特点，个别行业、专业、专项资质可以设丙级，建筑工程专业资质可以设丁级。

　　取得工程设计综合资质的企业，可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务;取得工程设计行业资质的企业，可以承接相应行业相应等级的工程设计业务及本行业范围内同级别的相应专业、专项(设计施工一体化资质除外)工程设计业务;取得工程设计专业资质的企业，可以承接本专业相应等级的专业工程设计业务及同级别的相应专项工程设计业务(设计施工一体化资质除外);取得工程设计专项资质的企业，可以承接本专项相应等级的专项工程设计业务。

　　3、工程监理企业资质管理

　　工程监理企业资质分为综合资质、专业资质和事务所资质。其中，专业资质按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。

　　综合资质、事务所资质不分级别。专业资质分为甲级、乙级;其中，房屋建筑、水利水电、公路和市政公用专业资质可设立丙级。

　　工程监理企业资质相应许可的业务范围如下：

　　1)综合资质

　　可以承担所有专业工程类别建设工程项目的工程监理业务。

　　2)专业资质

　　专业甲级资质可承担相应专业工程类别建设工程项目的工程监理业务

　　专业乙级资质：可承担相应专业工程类别二级以下(含二级)建设工程项目的工程监理业务

　　专业丙级资质：可承担相应专业工程类别三级建设工程项目的工程监理业务

　　3)事务所资质可承担三级建设工程项目的工程监理业务，但是，国家规定必须实行强制监理的工程除外

2Z201063 掌握专业人员执业资格制度

　　从事建筑工程活动的人员，要通过国家资格考试、考核，取得相应的执业资格证书，经注册后在资格许可的范围内执业。

　　程序：参加统一考试或认定、取得资格证书、注册、取得注册执业证书、接受继续教育。 建筑工程的执业人员主要包括：注册建筑师、注册结构工程师、注册监理工程师、注册工程造价师、注册建造师等(注意无“注册资产评估师”!)。

　　2Z201064掌握工程发包制度

　　建设工程发包方式主要有招标发包和直接发包。我国提倡对建筑工程实行总承包。禁止将建设工程肢解发包和违法采购。按规定不必招标的小规模的建筑材料、建筑构配件和设备的采购主要有建设单位负责采购、承包商负责采购，双方约定的供应商供应三种形式。按合同约定，由承包商采购的，发包单位不得指定生产厂、供应商。

　　1、发包方式：招标发包和直接发包，建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位。

　　2、禁止肢解工程发包的有关规定：

　　提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。

　　建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位;但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。

　　肢解发包弊端：可能导致发包人变相规避招标;不利于投资和进度目标控制;会增加发包的成本;增加发包人管理的成本。

　　3、禁止违法采购

　　不符合规定的范围和标准的小规模的建筑材料、建筑构配件和设备的采购有三种形式：由建设单位负责采购;由承包商负责采购;由双方约定的供应商供应。

　　2Z201065 掌握工程承包制度

　　1、资质管理

　　(1)承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

　　禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

　　(2)资质纠纷处理

　　建设工程施工合同具有下列情形之一的，认定无效：

　　承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;

　　没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;

　　建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

　　处理：

　　建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。

　　建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：

　　修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持;

　　修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

　　因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。

　　承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。

　　2、联合承包

　　大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。

　　两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。

　　3、转包(禁止)

　　禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。

　　承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以收缴当事人已经取得的非法所得(扣除成本后的获利部分)。

　　4、法律责任

　　(1)超越资质：

　　承包单位将工程发包给不具有相应资质条件的承包单位的，或者违反本法规定将建筑工程肢解发包的，责令改正，处以罚款。

　　超越本单位资质等级承揽工程的，责令停止违法行为，处以罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书;有违法所得的，予以没收。

　　未取得资质证书承揽工程的，予以取缔，并处罚款;有违法所得的，予以没收。

　　以欺骗手段取得资质证书的，吊销资质证书，处以罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(2)转让、出借资质：

　　建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书。对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失，建筑施工企业与使用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿责任。

　　(3)发承包中索贿、受贿

　　在工程发包与承包中索贿、受贿、行贿，构成犯罪的，依法追究刑事责任;不构成犯罪的，分别处以罚款，没收贿赂的财物，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分。

　　对在工程承包中行贿的承包单位，除依照前款规定处罚外，可以责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书

1、两种情况：

　　(一)施工总承包企业的分包

　　承担施工总承包的企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。

　　(二)专业承包企业的分包

　　专业承包企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相应劳务分包资质的劳务分包企业。

　　2、对分包单位的认可

　　“除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。”

　　这条规定实际上赋予了建设单位对分包商的否决权。即没有经过建设单位认可的分包商是违法的分包商。但是，认可分包单位与指定分包单位是不同的。认可是在总承包单位已经做出选择的基础上进行确认，而指定则是首先由建设单位作出选择。指定分包商在国内是违法的。《工程建设项目施工招标投标办法》第66条也规定：“招标人不得直接指定分包人。”

　　3、禁止违法分包

　　《建筑法》禁止违法实施分包。《建设工程质量管理条例》将违法分包的情形界定为：

　　(一)总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的;

　　(二)建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的;

　　(三)施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的;

　　(四)分包单位将其承包的建设工程再分包的。

　　4、总承包单位与分包单位的连带责任

　　“建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责;分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。”

　　连带责任既可以依合同约定产生，也可以依法律规定产生。建设单位虽然和分包单位之间没有合同关系，但是当分包工程发生质量、安全、进度等方面问题给建设单位造成损失时，建设单位既可以根据总承包合同向总承包单位追究违约责任，也可以根据法律规定直接要求分包单位承担损害赔偿责任，分包单位不得拒绝。总承包单位和分包单位之间的责任划分，应当根据双方的合同约定或者各自过错大小确定;一方向建设单位承担的责任超过其应承担份额的，有权向另一方追偿。