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没有约定或者约定不明确的，面积误
差比绝对值超出3%，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部
分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。（4）出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合
理期限内仍未履行，买受人有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个
月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
（5）合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同
和赔偿损失。
3、买受人根本违约。买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，出卖人有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。
4、涉及担保贷款的解除。（1）商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继
续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人
可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。（2）因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合
同的目的无法实现，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同。（3）商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应
当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第十四讲 保证合同
一、一般保证与连带责任保证
1、一般保证
考点：先诉抗辩权及其限制？（担保法17）
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利
（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；还包括：债务人下落不明、移居境外，且无财产可供执行（担保法解释25）。
（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；
（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。
考法：
出现下列何种情形时，一般保证的保证人不得行使先诉抗辩权？〔2003－36〕
A．债务人被宣告失踪，且无可供执行的财产
B．债务人移居国外，但国内有其购买现由亲属居住的住宅
C．债务人被宣告破产，中止执行程序的
D．保证人曾以书面方式向主合同当事人以外的第三人表示放弃先诉抗辩权
2、连带责任保证
二、按份的共同保证与连带的共同保证
1、连带/按份的确定——须为“外部约定”：
（1）各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。
（2）连带共同保证的保证人以其相互之间约定各自承担的份额对抗债权人的，人民法院不予支持。〔担保法解释19〕
考法：
甲公司向银行贷款1000万元，乙公司和丙公司向银行分别出具担保函：“在甲公司不按时偿还1000万元本息时，本公司承担保证责任。”关于乙公司和丙公司对银行的保证债务，下列哪一表述是正确的？（2011-10）
A．属于选择之债
B．属于连带之债
C．属于按份之债
D．属于多数人之债
2、连带、按份共同保证，与一般保证、连带责任保证的关系
（1）一般保证、连带责任保证——外部——保证人与债务人的责任划分。
（2）按份保证、连带保证——内部——各个保证人的责任范围。
3、共同保证人的追偿
（1）按份共同保证——向主债务人（履行范围）。
（2）连带共同保证——向主债务人（履行范围）/向其他保证人（内部份额、平均）。
考点1：“先后顺序”——〔担保法解释20条2款〕连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。
考点2：形成保证的特殊方式：债权人分别与各保证人签订保证合同，既未约定保证份额，也未约定保证形式 连带责任保证（各保证人与债务人连带）+连带共同保证（各保证人之间也连带）。（担保法解释19条）
考法：
甲对乙享有60万元债权，丙、丁分别与甲签订保证合同，但未约定保证责任的范围和方式。下列关于乙、丙、丁关系的表述何者正确？〔2005－85〕
A．丙、丁的保证都为连带责任保证
B．丙、丁对乙的全部债务承担保证责任，但彼此之间不负连带责任
C．若丙与丁事后约定各自担保乙的30万元债务，该约定未经甲的同意不能生效
D．若丁代乙清偿了全部债务，应首先向乙追偿，若乙不能偿还再要求丙分担责任
三、保证期间
1、保证期间的意义
（1）行使保证权的期间——不行使，权利消灭——除斥期间。
（2）保证权的行使方式
①一般保证：对债务人提起诉讼或者申请仲裁〔担保法25〕
②连带责任保证：要求保证人承担保证责任〔担保法26〕
（3）保证权的行使效果：保证之债诉讼时效起算
①一般保证：针对主债务人的判决、裁决生效之日〔担保法解释34〕
②连带责任保证：向保证人提出要求之日〔担保法解释34〕
A（主债期满） ●C（行使保证权） B（保证期间届满）
主债诉讼时效
连带责任保证诉讼时效
C
Ｃ ● 一般保证诉讼时效
C’(针对主债务人的判决、裁决生效之日)
2、一般情形下保证期间的确定〔担保法25、26条；担保法解释33〕
（1）起算：主债到期（未定期限的合同，则为要求债务人履行义务的宽限期届满之日）；
（2）期间长度
第一，从约定；
第二，未约定时：六个月——自主债务履行期届满之日起〔担保法25、26〕。
①确实未约定；
②视为未约定：约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限〔担释32〕
第三，视为约定不明时，二年〔担保法解释32〕
例外：债务人破产时，保证期间的确定？〔担保法解释44〕
（1）起算：债务人破产程序终结之日；
（2）期间长度：为债务人破产程序终结之日6个月，不得另行约定。
考法：
1、甲向乙借款5万元，还款期限6个月，丙作保证人，约定丙承担保证责任直至甲向乙还清本息为止。丙的保证责任期间应如何计算？〔2004－5〕
A．主债务履行期届满之日起6个月
B．借款发生之日起2年
C．借款发生之日起6个月
D．主债务履行期届满之日起2年
2、甲公司与乙公司达成还款计划书，约定在2012年7月30日归还100万元，8月30日归还200万元，9月30日归还300万元。丙公司对三笔还款
提供保证，未约定保证方式和保证期间。后甲公司同意乙公司将三笔还款均顺延3个月，丙公司对此不知情。乙公司一直未还款，甲公司仅于2013年3月15日
要求丙公司承担保证责任。关于丙公司保证责任，下列哪一表述是正确的？（2014-10）
A．丙公司保证担保的主债权为300万元
B．丙公司保证担保的主债权为500万元
C．丙公司保证担保的主债权为600万元
D．因延长还款期限未经保证人同意，丙公司不再承担保证责任
3、胡某于2006年3月10日向李某借款100万元，期限3年。2009年3月30日，双方商议再借100万元，期限3年。两笔借款均先后由王某保证，
未约定保证方式和保证期间。李某未向胡某和王某催讨。胡某仅于2010年2月归还借款100万元。关于胡某归还的100万元，下列哪一表述是正确的？
（2014-13）
A．因2006年的借款已到期，故归还的是该笔借款
B．因2006年的借款无担保，故归还的是该笔借款
C．因2006年和2009年的借款数额相同，故按比例归还该两笔借款
D．因2006年和2009年的借款均有担保，故按比例归还该两笔借款
4、材料②：2014年4月，甲公司、丙公司与丁公司签订了《协议二》，约定甲公司欠丁公司的5000万元债务由丙公司承担，且甲公司法定代表人张某为该
笔债务提供保证，但未约定保证方式和期间。曾为该5000万元负债提供房产抵押担保的李某对《协议二》并不知情。同年5月，丁公司债权到期。关于《协议
二》中张某的保证期间和保证债务诉讼时效，下列表述正确的是：（2013-88）
A.保证期间为2012年5月起6个月
B.保证期间为2012年5月起2年
C.保证债务诉讼时效从2012年5月起算
D.保证债务诉讼时效从2012年11月起算
四、主债变动对保证责任的影响
1、主债权转让
（1）原则：保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。〔担保法22后半段〕
（2）例外：但是保证人与债权人事先约定①仅对特定的债权人承担保证责任或者②禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。〔担保法解释28条后半段〕
注意比较：抵押情况与之相似——债权转让的，担保该债权的
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