把以下内容搞懂，再做习题班的题目，掌握今年出题方向和思路。

　　一、收益法

　　㈠ 收益法的理论依据：

　　财务管理中的NPV的计算原理(或者说是货币的时间价值原理)，即

　　评估价值=Σ(被估资产未来的现金流×折现系数)

　　㈡ 收益法应用的前提条件(KP45)

　　1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量(A)

　　2.资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量(i)

　　3.被评估资产预期获利年限可以预测(n)

　　㈢ 收益法中各个指标的确定

　　1.收益额的确定(A或者Rt)

　　⑴收益额是归资产所有者所有的收益(46页)

　　在企业价值评估中，体现为(355页)

　　①企业创造的不归企业权益主体所有的收入不能作为企业价值评估中的企业收益。

　　例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。

　　②凡是归企业权益主体所有的企业收支净额都可视为企业的收益。

　　无论是营业收支、资产收支、还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。

　　事实上，这一点运用到房地产的评估中表现为(162-163页)

　　收益额应该是净收益=客观总收益-客观总费用