C.运营费用                                                   D.净收益

18.根据假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式为：

待开发房地产价值＝

A.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用

B.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息

C.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润

D.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

19.路线价估价法的基本理论依据是

A.替代原理                                                   B.级差地租原理

C.价值修正原理                                            D.预期原理

二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

20．房地产可视为______、______和______三者的结合。

A.实物                                                          B.交通

C.权益                                                          D.区位

E.四至

21．正常成交价格形成的条件

A.公开市场

B.交易对象具备市场性

C.交易双方都具有完全信息

D.交易双方的交易不受任何压力，完全出于自愿

E.理性的经济行为

22．收集估价资料，其来源主要有

A.委托估价方以及有关当事人

B.实地勘察

C.政府有关部门

D.房地产交易市场及有关中介机构

E.专业性刊物

23．与估价对象类似的房地产具体是指

A.与估价对象房地产的交易日期应相同

B.与估价对象房地产所处位置应相同

C.与估价对象房地产的用途应相同

D.与估价对象房地产的建筑结构应相同

E.与估价对象房地产所处地段应相同

24．以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，房地产重新购建价格一般由哪些部分构成？

A.土地取得费用                                            B.开发成本

C.管理费用                                                   D.销售税费

E.投资利息及开发利润

25．在房地产估价中应用最广泛的三种资本化率是

A.土地资本化率                                            B.综合资本化率

C.租金资本化率                                            D.建筑物资本化率

E.运营收入资本化率

26．对估价人员和估价机构职业道德的要求包括

A.不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实

B.应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务

C.应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人

D.不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章

E.若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托

非选择题部分

注意事项：

    用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。

三、简答题（本大题共4小题，第27、29、30小题各5分，第28小题7分，共22分）

27.房地产价格的特征主要有哪些方面？

28.市场比较法的操作步骤是什么？

29．在房地产估价实践中，主要运用哪些方法确定资本化率？

30．假设开发法适用于哪些房地产的估价？

四、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）

31．有一建筑物，建筑总面积为1000m²，已使用8年，重置价为1800元/m²，耐用年限为40年，残值率为5%。试用直线折旧法计算其年折旧额，折旧总额，并估计其现值。

32．一前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为

8000元/平方米，后街路线价（土地单价）为4000元/平方米。如果按重叠价值估价法，其前后街影响深度分别为多少？

五、案例综合题（本大题16分）